关注问题

注册资本到位率较低，存在空手道的嫌疑。据统计，至2004年6月末，扬州市外资房地产公司外方注册资本到账9124万美元，累计资本到位率为47.4%。据调查，有近50%的房地产外资企业生产用资金周转不使用自有资本金，其营运资金来源主要依赖购房者的预交款和本地银行贷款。根据现行工商法规，这类企业如果资本金长期不能到位，极有可能被工商部门吊销营业执照，企业即可乘机逃避债务和民事责任。

企业自有资金不足，藏有潜在金融风险。我们对扬州37户合资企业的调查结果显示，其所有者权益合计24.8亿元，不到资产总额的20%。外资房地产企业负债比例偏高，企业自有资金明显不足：37户企业银行贷款12.4亿元;预收售房款6.35亿元;工程应付款4.27亿元;境内向其他企业和个人借款2.24亿元，三者合计占负债总额的89.3%。其经营风险基本由国内银行、购房者和建设工程企业承担，一旦企业开发、建设和销售的任一环节出现问题或资金周转链条脱节，都可能会引发金融风险。

外资房地产企业外资来源渠道复杂，疑点较多。一是资金到位周期长，来源分散。如我市某房地产企业，投资外方陆续将投资款汇入该企业，汇款人国别涉及美国、中国香港和台湾，汇款币种有美元和港币。从汇款金额看，有12笔金额均精确到元(并不是银行扣费导致)，这类分散出资现象更像是企业出口货款回笼，令人置疑。二是境外汇款不直接汇入企业资本金账户，而是不怕手续繁琐汇入投资者个人账户，再由个人账户转入资本金账户。三是普遍存在投资人和汇款人不一致的情况。

外汇资本金使用不规范，结汇后人民币资金实际用途与企业经营活动关联度不高。截止到2004年6月末，扬州市房地产企业资本金结汇9200多万美元，我们对其中2002年以后到账的房地产企业资本金结汇流向进行了跟踪监测，发现其中60%左右结汇的真实用途与其申请用途不一致。其主要表现为：结汇后资金并非用于本企业经营活动，而是借给其他企业或个人使用;结汇后人民币资金立刻转入投资者关联企业账户;结汇后大额提取人民币现金;结汇后人民币资金频繁在各个银行之间划转，用意不明。

外汇支出一多一少，存在抽逃资本嫌疑。房地产企业利润空间近几年来一直呈高回报状态，然而我市部分外资房地产企业在外汇支出上却出现一多一少现象，即非贸易外汇支出多，利润汇出少。2001年至今，37户外资房地产企业非贸易外汇支出为735万美元，而利润汇出为12万美元，仅占企业实现利润的0.2%。如扬州某广场开发项目，近年来多次向境外支付广告费、咨询费、顾问费等，金额合计208万美元。其疑点首先是支付频繁，笔数较多，2001年至今共支付了16笔;其次是支付时间随意，并未严格按照企业提供的合同所列明的时间汇款，而是根据企业管理者决定进行支付;第三是汇款目的地与投资人所在国别一致，其收款企业与投资企业关联程度较高。

追根溯源

外资房地产企业具有中资背景是主因。近年来许多城市将招商引资作为拉动地方经济发展的一个重要举措，仅扬州市外资房地产企业就可以享受到免收开发配套费用、税收减免、房屋拆迁便利等优惠政策。有的基层政府为了完成招商引资任务，更是千方百计地想把中资企业包装成外资企业。很多外资房地产企业的实际投资人，其真实身份是中国居民，因其拥有国外护照，项目审批时作为外资企业对待。

人民币升值预期和人民币、外汇利率的倒挂造成房地产企业资本金结汇异常。如有的外资房地产企业成立后由于没有取得开发项目，就将结汇的人民币资金借给其他企业使用，得到高额利息回报;还有的企业干脆存人民币定期存款，得到的利息收益高于外汇存款。

外汇黑市的存在和管理机制的不完善为外资房地产企业套汇、套利提供了便利。一些房地产企业由于根本没有外汇资金，其投资的外汇往往通过黑市、钱庄兑换所得或借到外汇资金用于验资后再通过黑市、钱庄将外汇资金归还给借款人。我们通过对一些企业资本金结汇后人民币流向的跟踪，发现有部分人民币资金流向明显可疑，如大额提取现金、频繁向一些敏感地区汇款、汇款的收款人与房地产行业没有明显关联等。但由于目前反洗钱机制不够完善，我们对企业人民币流向的跟踪只能局限于本地，因此这类可疑资金汇出本地后就失去了跟踪线索。

审批部门难以审核利用外资项目的可行性，导致部分房地产外资开发项目可行性明显不够、企业自有资金不足。

解决之道

国家应加强外资房地产企业的市场准入审批，防止外资过度流入该行业。

政府在考核招商引资时，不应仅关注数量，更要关注质量，对于为完成任务而进行的作假行为要严厉查处。

严厉打击外汇黑市、钱庄，完善管理机制，防止企业利用不法渠道进行逃汇、套汇。

建议要协调本外币反洗钱机制。本外币反洗钱信息要集中汇总，对同一企业或个人大额、可疑本外币资金交易要进行综合跟踪监测。