贷款未还完二手房仍可购买
很多购买二手房的人,对于贷款未还清的房子心里没谱。贷款未还完的二手房能购买吗?到底如何操作才能保障交易的安全性?
业内人士表示,贷款没有还完的二手房仍然是可以进行交易的,只是在交易过户和后期的手续办理的过程中,相对于没有贷款的二手房,程序会复杂一些,通过中介进行办理的话,可以大大降低风险系数。
购买“有贷在身”二手房风险大
据了解,由于卖家的房子“有贷在身”,也就是说其房产还在银行抵押,需要还清尾款才能解押,那么在出售此类房产时,中介方就会采取让买家支付首付,给卖家进行还贷解押的方式,这种方式也是目前行业的普遍做法。解押后,买家才能申请贷款,贷款审批通过后就可以进行过户手续。
其实这期间最主要的风险在于买家帮卖家还清贷款后出现:一是卖家对价格反悔,二是在买家已垫资解押房产,但还没有办理过户的这段时间中,房东出现了债权债务纠纷,另外就是卖家恶意诈骗。
在规避此类风险时,很多人依赖于公证。不少购房者也认为此举具有法律效力,其实不然,有业内律师对此表示,房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系,并不表示房屋经过公证之后就归买家所有。
也就是说,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖家。在此期间,若卖家私自将房屋卖给第三方,房屋的产权就会发生变化;若卖家存在债权债务纠纷,法院将该房产冻结,而买方即便是已经交了房款,也无法维护自己的权益。
做好防范避免发生不必要纠纷
据了解,好多已贷款的二手合同房,在实际操作中往往是可以买卖的,但买家在交易前首先要确认房子的权属,能否办理两证,且银行是否允许提前还贷。此外,还应该了解卖方是否是该房屋的唯一产权人。如果房屋产权人是夫妻或多人共有,则进行买卖需经过所有产权人的同意。
对于这种既没有还清贷款,有没有办理两证的民法典,在签订房屋买卖合同前进行预告登记,可以防范法律风险。因为预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
某资深律师还表示,对于贷款未还清的二手房,若卖方要求买方先还完贷款再过户,首先就要约定好付款方式,买方替卖方还贷款的金额是如何操作等都要慎重决定,而还贷和过户的时间期限也要作出明确的条款约定,不能含糊。
业内人士也分析,针对贷款未还清的二手房,如果是通过中介进行交易,重点就在于如何签好合同。在合同中,一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定,用以约束三方行为,避免发生不必要的纠纷。
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