二手房交易前需要注意以下问题：

1、房屋的房屋产权是否明确；

2、房屋的交易手续是否齐全；

3、交易的房屋是否在租；

4、土地情况是否清晰；

5、所售房屋的物业管理费是否拖欠；

6、房屋是否影响市政规划；

7、单位房屋是否侵权；

8、买卖双方的合同约定是否明确。

二手房交易流程

二手房交易流程——中介费用

依据物价局相关文件规定，房产交易额［1］在10万元（含10万元）以下的按2％收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1％收取；超过100万元金额以上的按0．5％收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。

比如，一套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：

中介费＝10万元2％＋40万元1％＝2000元＋4000元＝6000元

即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。

再比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：

中介费＝10万元2％＋90万元1％＋25万元0．5％＝2000元＋9000元＋1250元＝12250元

即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。

二手房交易流程——交易税费

1、营业税（税率5．65％卖方缴纳）

根据（财税［2011］12号）规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足5年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。［2］

2、个人所得税：（税率交易总额1％或两次交易差的20％卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件家庭唯一住宅购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年

则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1％退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20％。

3、印花税：（税率1买卖双方各半）

不过从2009年至今国家暂免征收。

4、契税：（基准税率3％优惠税率1．5％和1％买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3％，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1％，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1．5％。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3％。［3］

5、测绘费

1．36元／平米总额＝1．36元／平米＊实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6、二手房交易手续费总额

住宅6元／平米＊实际测绘面积，非住宅10元／平米

7、登记费：（工本费）

80元，共有权证：20元。所需材料：（1）地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）（2）房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

二手房交易流程——税费计算

买方

1、契税：成交价或评估价（高者）1．5％（商用用房，二次购房或大于144平米的税率为3％）

2、交易服务费：建筑面积（平方米）3元

3、交易印花税：成交价或评估价（高者）0．05％

4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

卖方

1、交易服务费：建筑面积（平方米）3元

2、交易印花税：成交价或评估价（高者）0．05％

3、土地出让金：成交价或评估价（高者）1％

4、解困房：成交价或评估价（高者）1％

5、商品房：土地出让金按基准地价3％未交土地出让金的建筑面积

6、分摊费用：成交价／总面积分摊面积10％（10楼以下）成交价／总面积分摊面积20％（10楼以上）

7、个人所得税：成交价或评估价（高者）1％（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）

8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）5．5％（房产证或购买时契税完税证未满五年）

小结：

《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。