一、为什么很多人选择买小产权房?
小产权房是相对于大产权房而言的,其本身是不合法的,国家并不向这类房屋颁发产权证,这也将会导致后续购房者权利保障的缺位。但是,在现实实践中,选择购买小产权房的人却非常多,而且大有加剧的趋势。其原因主要有以下几方面:
1、低售价、低租金,成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房,购房者购买到了便宜的房子,实现了住房梦。
2、近年来,打压小产权房的政策不断,但在实际操作层面,政府基本上没有采取强有力的处罚手段,因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。
3、基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下,很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。农村土地是集体所有制,目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地,甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章,私自卖地很容易,在不用交纳土地出让金和各种税费情况下,小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益
4、小产权房购买者法不责众的心理,也是助长小产权房快速蔓延不可忽视的客观原因。
5、合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费,小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。
6、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。
二、小产权房能转正吗?
国家的相关法律法规及规范性文件已经明确指出,小产权房是违法的。但是对于已经购买或者正准备购买小产权房的人们来说,都在期待小产权房能转正,这样一来,就可以花少钱并且名正言顺了。然而,从近年来政府方面的举动和表态看,目前小产权房转正是不可能的。
1、小产权房是违法的,有明确的法律依据,小产权房盛行是在挑战现行法律尊严。《土地管理法》第六十三条明确规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地只享有使用权,其兴建的房屋只能在集体成员内部流转,而无权卖给城市居民。《宪法》第十条规定,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。换言之,城市居民也无权购买集体所有制土地上的建筑,何况集体所有制土地上的建筑不是商品房,即便购买也无法取得《房屋所有权证》《土地使用权证》等合法手续。此外,《城乡规划法》等法律法规也明确了这一点。
2、小产权房挑战耕地底线。在利益驱动下,一些村级集体组织和乡镇政府,不惜占用大好耕地兴建小产权房,已是公开秘密,并大肆蔓延。如不严肃清理和取缔,会危及18亿亩耕地底线。
3、一旦容忍小产权房合法存在,容易导致权势人群到农村圈地、圈房,使农民陷入困境。有调查显示,购买小产权房的人多是在城里有房有车的“有钱、有闲人”。一旦将小产权房合法化,受益最大的必然是富人阶层。农民表面上能获取少量收入,一旦房屋和土地卖完,在没有一技之长的前提下,容易坐吃山空。
4、产权房是在集体土地上修建的,只具有居住权,不具有所有权的房产。
5、土地所有权归集体所有,本集体内成员具有使用权且受法律保护
《土地管理法》相关规定:第八条农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
第十一条农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。
第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。
针对上述所存在的事实和原因,在面对小产权房这个问题上,国土资源部有关负责人指出,小产权房是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权,它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。因此,小产权房转正在目前是无法实现的。
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