在地产界曾经一度风行的空手套白狼模式着实让不少开发商获利丰厚，房地产因此也荣登了中国十大暴利行业之首。但随着国家宏观调控政策和央行信贷政策的逆转，完全依赖于银行贷款的地产公司顿时陷入了一片资金恐慌之中，就连一些业内闻名、实力雄厚的开发商也不得不进行融资渠道的开发，否则地产游戏随时就可能因为资金短缺而终止

121文件后的信托融资

2003年央行颁布的121号文件，对中国房地产业来说，无疑是一项铁规。根据文件规定，各商业银行对未取得四证的开发商将不得提供任何贷款，于是一直依赖银行的房地产商们纷纷开始了找钱运动，由于信托融资不像增发、配股、可转债那样有许多限制条件，要经过漫长的报批程序，同时信托产品筹资周期较短，只需要委托人和受托人自主商定，其设计、发行速度非常快，正好可以弥补房地产商融资渠道的匮乏，所以房地产信托实际成了开发商们独辟巧径的一条融资大道。据相关资料显示，2003年第四季度全国共发行房地产信托37个，募集资金35亿元，比第三季度骤增了22个项目和22.9亿元资金，占所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。

面对121文件出台后的信托融资，一位业内人士评价说：房地产信托的最大优点是可以不受银行贷款的约束。按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制。更关键的是，银行向开发商贷款的硬条件是四证齐全，而房地产信托则不受此限。

加息让融资成本升高

2004年央行加息完全是出乎预料的，尽管此前有关人士一再否认加息是为了抑制房地产过热，但加息的事实无疑再度绷紧了开发商们的资金链。由于银行存、贷款利率上调，部分购房者会提前偿还贷款，未购房者转而进行储蓄，持币待购的人增多，开发商不仅申请银行贷款要付出更高的成本，而且房屋竣工后的销售也面临诸多不利。尤其是许多开发商们苦心经营的多层次、多元化的融资渠道，包括直接融资、间接融资，国内上市、海外上市，海内基金、海外基金，自己发债、可转债等融资手段在央行加息后都面临着高成本的挑战。

西安市某银行的统计资料显示，该行从1998年到2002年房地产开发贷款余额年均增长35%；个人住房贷款余额年均增长120%.但从今年初开始，房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额虽然仍在继续增长，但幅度明显放缓。

海外基金面临退出困局

在贷款、信托之后，海外投资基金也是目前开发商们最垂涎的一块资本，但实际上国外基金要求得非常严格。国内的开发商们不能有太多的变数，不能回避风险。有些开发商准备的材料都是正面的，往往不提及任何风险和可能会出现的问题，这会让国外投资者十分担忧。在沟通中开发商往往会发现两个很大的差别，一个是国内开发商的看法，一个是国际投资者的看法，这需要开发商做很多前期工作，要使项目具有吸引力，需要包装，需要换成基金经理人熟悉的语言。

除此以外，海外基金在中国投资的最大困难在于获利后如何退出。虽然目前海外基金关注的重点是北京和上海，但西安也不难看到它们的影子，某地产开发商表示，海外基金他们也曾经接触过，双方在一些项目存在合作的可能，关键是目前政策只允许海外基金的获利在国内流通。