一、物业服务合同是否是专属管辖

理论中，关于物业服务合同纠纷是否适用专属管辖之规定主要存在以下两种不同观点：

（一）适用专属管辖规定

理由是：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二十八条之规定：诉讼法第三十三条（专属管辖规定）第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。而物业服务与建筑物区分所有权（专有部分所有权和共有部分共有权）密切相关。基于此，物业服务合同纠纷理所当然地适用专属管辖之规定。

（二）不适用专属管辖规定

理由是：物业服务合同纠纷属于合同纠纷的一个分类，《民事诉讼法》也没有其他特殊规定，因此，理应适用《民事诉讼法》第二十三条关于合同管辖的一般规定，亦即因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。

二、对物业服务合同纠纷适用专属管辖规定的具体论证

（一）物业纠纷适用专属管辖符合《民诉法》的立法精神

因不动产纠纷、港口作业中发生的纠纷、继承遗产纠纷提起的诉讼，由相关所在地或主要遗产所在地人民法院管辖。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第三百零五条规定：“依照《民事诉讼法》第三十四条和第二百四十六条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择其他国家的法院管辖，但协议选择仲裁裁决的案件除外。”此类案件的专属性体现在，从地域上立法确定某类案件的某个或某些联结点所在地法院的管辖，而物业纠纷案件中的物业所在地法院正体现其专属性的联结点。推而论之，物业管理和服务的内容主要围绕物业展开，业主与物业服务公司权利义务的确定离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等，故物业服务合同纠纷案件应由物业所在地人民法院专属管辖更具有正当性。

（二）物业纠纷适用专属管辖符合民事管辖基本原则

我国民事诉讼法学界就管辖原则已基本形成较为统一的观点，这就是便于当事人进行诉讼、便于人民法院审理案件和执行裁判、保证案件的公正审判、保证各级法院工作负担的均衡、确定性和灵活性相结合、有利于维护国家主权等。也有学者认为：我国管辖制度的设计应当贯彻公正性管辖、管辖确定性、实际控制、管辖选择权、管辖恒定、管辖刚性等六条原则。用上述主要原则和法律效果与社会效果统一原则考量物业纠纷案件的专属管辖问题，不难得出以下结论：

1、符合管辖公正原则物业纠纷适用专属管辖，有效地克服当事人利用民事诉讼法规定的协议管辖制度逃避物业所在地人民政府职能部门的监督与管理，人民法院以中立立场平等对待当事人，无论从管辖制度设计层面还是从维护当事人合法权益层面，都更体现出公正性。

2、符合两便原则物业所在地的地方人民政府职能部门因其职责所系，对业主大会或者业主委员会以及物业服务企业对业主是否构成侵权具有重要发言权，如果异地法院审理此类纠纷，既不便于业主维护合法权益，又不便于人民政府职能部门行使行政职权，更不便于人民法院协调行政关系、查清案件事实、行使审判职权。

3、符合实际控制原则实际控制原则亦即有效控制原则，是指法院对所管辖的案件要有实际支配力，如果法院对特定案件不能进行公正的审判和有效的执行，就不应对该案件行使管辖权。该原则以实际控制当事人的人身和财产为基本要件，其本质是对物管辖。我国所谓对物管辖本质上与“把物进行拟人化处理或者赋予一定的人格特征，物代替人成为诉讼中的被告”有所不同，根据民事诉讼法的规定，只有自然人、法人或者其他组织可以成为民事诉讼的当事人，实质上还是对人管辖。审判实践证明，只有物业所在地人民法院才能对物业纠纷中当事人的人身和财产进行最有效的控制，以实现最好的诉讼效益。

4、符合管辖确定原则法律的确定性是法律存在的根本价值之一。管辖确定是诉权保障的内在要求，是当事人各方的共同意愿，是法院行使审判权的宪法保障，也是两大法系的共同追求。大陆法系认为，管辖规则必须是明确的和强制的，让当事人知道应当在哪个法院被诉，不应该留给法院自由裁量的余地。物业纠纷案件管辖确定就是用立法的方法，将其管辖法院明确无误地而不是含糊不清地确定下来，使法院对管辖权的判定直接来源于法律的规定而非法院自己的意志，让恶意诉讼当事人没有任何法律漏洞可钻，法律效果不言而喻。

5、符合管辖刚性原则管辖刚性是指管辖规则具有权威性与严肃性，不得任意违反，否则承担裁判无效、承担程序费用等不利的程序后果。在我国民事诉讼法关于管辖权的转移以及最高人民法院的相关司法解释中，违反管辖规定并不必然导致裁判无效，只有在抢先判决和管辖与裁判均错误两种情况下才有可能导致裁判被撤销。将物业纠纷案件适用专属管辖，是克服立法缺失的最好办法。

6、符合法律效果和社会效果统一原则长期的审判实践告诫我们，严格执行法律后却导致不良的审判效果，相关立法要么已不合时宜、要么存在缺失和漏洞。就物业纠纷案件合同当事人协议管辖案件而言，依照我国民事诉讼法的规定，再依照当事人的约定审查双方的合同约定义务，一般而言不便也没有必要审查其他法律事实。但依法审判却会带来不良效果。

（三）物业纠纷案件适用专属管辖国外已有先例

根据日本民事诉讼法规定，以下各项所列的诉讼，可以向管辖各项所规定的法院提起：对于有事务所或营业所的人提起与其事务所或营业所的业务有关的诉讼，该事务所或营业所所在地；关于侵权行为地的诉讼，侵权行为发生地；关于不动产的诉讼，不动产所在地等。在诉讼进行中对法律关系成立与否的争执需要做出裁判时，当事人可以扩展请求，请求做出确认该法律关系的判决；但是，该项确认请求属于其他法院专属管辖时，不在此限。

三、物业服务合同纠纷的常用解决方式

1、双方协商解决，无论是业主间还是业主与物业管理公司间，或是业主与其他第三者间的纠纷都可首先通过调解，协商以得到纠纷的圆满解决。

2、协商不成的，可通过物业管理协会或消费者协会协调解决，或是申请房屋所在地行政主管理部门调解。

3、对于一些严重的侵权行为，可直接向人民法院依法起诉。