深圳房地产律师张艺钟

今天上午，笔者受福田一家地产中介委托，对一单二手房买卖合同的签约进行律师见证。电话中负责该笔中介经理说卖家不是很好沟通，而且似乎想跳单，同时由于待售房产为军产房，怕合同上把握不好故希望有律师在场帮助。

我们到达该地产中介公司后，等待卖家迟迟不来，后来负责这单的经理从卖家处回来，向我们通报了情况，原来又是一单卖家欲望一房二卖，而被尽职中介识破，保护买家不受损失的案例。

卖家欲出售一处军产房，先通过不同的中介放盘，然后吸引不同买家上门看房，私下与买家取得联系，鼓动买家绕过中介直接与卖家成交，说这样可以省去中介费，如果买家贪图便宜为省中介费就很可能接受。然后卖家又告诉买家由于是军产房，所以买家是和军队房管部门签约，骗买家说自己不是合同当事人所以签字的是买家和军队房管部门，自己只要同意就行，先让买家在其准备的合同上签字，然后要求买家将首期款直接打到卖家提供的银行帐户上，收到首期款后再陪买家去军队房管部门办理过户，而卖家自己拒绝在任何合同及法律文书上签字。

负责该笔业务的中介经理经验丰富，向买家揭示了卖家设计的骗局：

1、骗买家说合同买卖双方为买方和军队，自己不签字，而且先由买家签字，这样形成的合同只有买家单方签字，根本不生效，卖家脱离合同之外，不负任何法律责任。

2、骗买家先付首期款至卖家银行帐户，只要买家上当打款，卖家即人间蒸发，此时买家手中只有一纸无用合同，又找不到卖家，可谓叫天天不应叫地地不灵，只能哑巴吃黄莲！

当中介将其中厉害关系向买家说明之后，买家果断放弃，得以全身而退，对于尽职中介万分感激，并表示请该中介公司继续帮助找房，以后还通过该中介成交！该尽职中介帮助买家避免了几十万元的巨额损失！

笔者在此提醒买家：一、绕过中介私下成交弊远大于利往往得不偿失。首先，俗话说买的没有卖的精，买方多数没有法律知识及房屋买卖的合同经验，且非业内行家，对于二手房买卖中的各种骗局陷阱缺乏识别能力，又没有中介公司从中把关，容易陷入无良卖家精心设计的骗局中，很可能钱房两空。其次，没有中介参与，买家对于房屋买卖合同中自己应当履行的各项义务不清楚，对于履行义务的时间、各类事项的办理容易发生延误甚至遗忘，极易造成自身违约，一旦违约，有可能给卖家以口实，更甚者可能面临买家诉讼求偿。而有中介帮助办理，就无此虑，中介会及时协助及提示买卖双方按时履约。再次，没有中介公司参与，对于合同签订及履行过程中的事项及证据保存均不专业，即便将来发生争议，由于事先准备工作不足，即便有理可能也说不清证不明，导致利益受损。所以省了一点点中介费，却极大的加大了自身风险，且劳时费神，真可谓得不偿失！二、购房款最好监管在银行，待办理过户登记之后再支付房款。任何骗局的最终目的都是获得购房款，因此把握此点为重中之重。三、认真审查合同，详细约定权利义务，所有口头承诺、约定均应落实成文字。笔者接触过的当事人中，绝大多数连房地产买卖合同都没有全部阅读过，少数阅读的也只是看个表面，由于缺乏相关的法律知识，对于合同中的条款、用语的含义及法律后果都不太清楚。从笔者的经验看，超过70%的房屋买卖纠纷都缘于合同签订不到位，权利义务约定不明，违约责任约定不清，如果在合同签订这个源头有专业人士把关，很多争议就不会发生，好的合同可以起到减少争议防止违约的效果，所以建议当事人慎重对待合同，有条件的最好聘请专业律师帮助审查拟定合同。

房子这种商品可能是绝大多数一般买家可能接触的最大金额的商品交易，动辄上百万甚至几百万的金额对于买家事关重大，找一家专业的尽职的诚信的中介成交，或者聘请专业律师陪购陪签，省时省心，更重要的是——安全！！！