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一、国税发［2003］16号：从2003年1月1日，外购的无形资产（土地使用税）和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。

案例分析：

装修公司800―房产公司―1800工商局

\"二点一线\"

方案：

装修公司将发票开给工商局800万元

房产公司将发票开发工商局1000万元

效果：

房产公司少缴营业税及附加、印花税

工商局少缴契税

《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税［1999］210号）个人转让住宅用房，如果居住满一年，免征营业税；居住不满一年，按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。

二、预收账款及价外费用

（一）预收账款

《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。

本期应纳营业税＝（期末预收账款－期初预收账款＋本期经营收入）×5%

注意两点：

一是不允许用其他往来科目代替\"预收账款\"。

二是预收账款应纳营业税核算问题

讨论：

1、借：营业税金及附加

贷：应交－营业税

－城

其他应交款－教育费附加

不符合配比原则。

2、借：应交税金－营业税

贷：银行存款

也不行！

3、增设\"待摊税金－待摊营业税及附加\"

取得预收账款时：

借：待摊税金――待摊营业税及附加

贷：应交税金－应交营业税

－应交城市维护建设税

其他应交款－应交教育费附加

确认收入时：

借：营业税金及附加

贷：待摊税金－待摊营业税及附加

应交税金－应交营业税

－应交城市维护建设税

其他应交款－应交教育费附加

（二）价外费用

房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。

国税发［1998］217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。

三、代建房营业税问题

案例分析：

甲：房地产开发经营

乙：娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城

甲：在建工程19.0亿元

应纳营业税＝20×5%＝1（亿元）

“委托代建”：

1、委托方拥有土地使用权；

2、委托方取得了有关部门（计委、外经贸部门）的批复；

3、受托方（房产开发经营公司）不能垫付资金；

4、施工单位将发票开给（台头）委托方，受托方原票转交给委托方；

5、受托方按照协议定收取管理费。

注意：“管理费”应当在“其他业务收入”核算，并按“服务业－代理业”税目缴纳5%的营业税。

四、投资业务营业税问题

“投资合同”：

国税发［1993］149号文件规定，以不动产、无形资产对外投资，风险共担、利益共享，投资时不征营业税，但是，将来转让该项股权时，需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。

甲公司分录为：

借：长期股权投资

贷：在建工程

乙公司：

借：固定资产

贷：实收资本--甲

资本公积--资本溢价

财税［2002］191号文件规定，从2003年1月1日开始，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。原国税发［1993］149号文件中相关规定同时废止。

国税函［2002］165号文件，整体资产转让业务中，发生的不动产的所有权的变化，属于资产、负债、人员等同时转移，不属于营业税征税范围中的“销售不动产”，不征营业税。

案例分析：

案例一、偿还债务式吸收合并

案例二、打包出售

某房产开发公司在一座海边城市开发一幢大酒楼。

方案：

第一步：先成立子公司“某某大酒店”

房产开发公司：

借：长期股权投资-投资成本3亿元

贷：银行存款3亿元

大酒店：

借：银行存款3亿元

贷：实收资本3亿元

第二步：大酒店账务处理：

借：银行存款17亿元

贷：其他应付款17亿元

借：在建工程20亿元

贷：银行存款20亿元

房产开发公司：

借：其他应收款17亿元

贷：银行存款17亿元

第三步：对外销售

房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权，转让给买方。转让价12亿元：

借：银行存款12亿元

贷：长期股权投资3亿元

投资收益9亿元

大酒店股权变更，变更公司章程。

房产公司同时收回债权：

借：银行存款17亿元

贷：其他应收款17亿元。

案例三、多步交易

销售不动产：

第一步：以不动产对外投资

第二步：转让股权

需要买方的股东同意该方案。

弊瑞在于：买方股东可能会担心“恶意收购”。

案例之四、

桥梁公司：中外合资企业

外方：香港60%

中方：国有资产经营管理公司40%

经营范围：30年的经营权

经营8个月之后。。。。。。

补偿金额30亿元：(一次性支付70%，21亿元；30%，9亿元分期付清)。

CEO顾虑：如何向股东交待？

1、应纳营业税=30亿元*5%=1.5亿元

2、9亿元应收账款风险？

五、视同销售营业税问题

以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面，要视同销售。

组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)

抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。

六、自建自用业务

1、自己拥有非独立核算的施工队伍：不缴建筑环节营业税，也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时，除了按规定缴纳不动产营业税之外，还需补缴建筑环节营业税---“两道税”。

其中：

应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)

施工成本包括材料、工资、费用，但是不包括土地使用权价款。

2、委托施工单位建筑该房产，建筑营业税由施工企业缴纳。

国税发［2003］89号文件规定：房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是，如果将该待售转作自用的，或者转作经营性资产，需要按规定缴纳房产税。