刚需买抢手盘受挫付款比例成买房“门槛”——

买房人：

“高首付”、“全款”可优先选房

个别热销盘“以钱取人”筛客户

进入新年以来“京11条”等调控组合拳频繁出台让楼市进入一种“草木皆兵”的微妙状态，经历了去年下半年“房荒”的王先生原本以为在此节点购房，选择性余地会加大，但让他意想不到的是，如今要想买上心仪的房子依然不是一件容易的事。

王先生早早就看上了位于东部的某知名大盘，去年该项目一期开盘时王先生就参加了摇号，却未能摇中。从开发商那里了解到该项目二期拟定在今年3、4月份开盘，对该楼盘综合品质相当满意的王先生便把希望寄托在了二期上，就此苦等。“2月份的时候接到开发商发来的短信，告知项目二期开始排号，需要10万元个人存款证明书即可按照先后顺序排号选房。”王先生表示，他接到短信后第一时间赶到售楼处询问办理，结果了解到的情况却让他对能否买上该楼盘更加惴惴不安。

销售人员告诉王先生，该项目二期开盘将不再进行摇号选房，而是采用排号选房的方式，共分为A、B、C三种。A类为全额付款的排号，B类是50%以上首付的排号，C类为50%以下的排号方式。届时，A类将优先选房，A类购房者选完后才轮到B类购房者选房，以此类推，最后为C类。

本来还预算首付两成的王先生一听说这样的规则，犹豫再三最终还是选择按照50%以上首付参加排号。“二期开盘均价预计在16000-18000元/平方米左右，要一次性付全款的话按最小的户型算总价也得一百五、六十万，已经远远超出了我的经济能力。”王先生表示，即便是首付款50%以上对他而言也已经是极限了。

“即便这样还不一定能选上房，销售人员告诉我，排号的消息从放出来到今年，一次性付全款的已经排到近150多号，和我一样选择首付50%以上的有300多人。这次二期开盘所放出的房源总共也就300多套，交了排号费的人就有800多人，能挑到我心仪的户型机会更是微乎其微。”王先生苦恼地表示。

无独有偶，位于东南四环附近的某商住公寓项目从年初开盘以来就一直执行着这样一条硬性“规定”——只接受一次性付全款的买房客户，总价在75-130万元/套之间的首批房源共450套，目前仅剩100套左右。“买房人全部要求是一次性付款。”本报致电该项目询问时，得到销售员十分肯定的答复，而据了解，该项目已经“烂尾”多年，目前仅剩不到40年产权。此外，位于朝青板块的某待开盘商住项目主打精装修超小户型，产权仅剩30年，虽然价格还未最终公布，但是开发商也已经定下了“必须全款购买”的“铁律”。

开发商：

大打政策“擦边球”

只为保证稳定资金链

对于眼下部分项目按照付款“成数”决定排号选房“次序”的销售方式，本报在咨询北京市住建委时一位负责人表示，“有钱者得”、“高首付优先”这样的销售方式此前并不多见，由于没有相关法规进行限制，因此也还不能就此界定为“违规”。

“现在银行信贷都收得很紧，不管是个人房贷还是针对开发商的开发贷、土地出让金控制要求都很严格，开发商也是急于掌握更多的现金流，手里有钱心中不慌。毕竟资金链太过吃紧的话会对整个项目的运转产生系列连锁影响。所以在客户积累量比较大的情况下，要求全款或者高首付也是开发商比较愿意采用的方式。试问购买任何一件商品，商家恐怕都愿意顾客一次性付款。”某不愿透露姓名的开发商表示。

亚豪机构市场总监郭毅认为，按照一般的流程，银行必须等到项目封顶才能发放按揭贷款，从开盘到封顶，这一时间段大概在6-9各月之间，此前如果是按揭贷款，开发商在项目封顶之前只能拿到购房者的首付款。从开发商的角度看，一次性付款购房，对项目现金流的重要性不言而喻。

而上文提到的东五环项目相关负责人私下透露，由于目前在楼盘排号的客户已经远超该项目能提供的房源，如按照以往摇号的方式依然会有很多人选不上房，开发商也是希望通过这种方式进行筛选，让更多实力型买家在此聚集，为后期销售制造更热烈的氛围。同时，他也承认，“一次性付款与按揭贷款相比，前者缩短了现金流周转，而按揭贷款各个环节需要开发商去配合，增加了不少的工作量。”

专家：

利用抢购心理吊胃口

此种方式不值得提倡

“对那些经济实力相对有限的普通买房者而言，动辄上百万的全款或者高首付压力巨大，的确有失公允。”北京易居房地产研究院副院长牟增彬接受采访时表示，这样的操作手法，实际上是开发商在打政策的擦边球，从目前了解的信息看并不违规，不过可以变相地掌控市场的动向。而且意图也很明显，就是为了加快资金的回笼。

采访中多位行业人士均表示，“首付高者得”的排号、买房方式眼下正逐渐成为一些热销项目开发商乐于采用的销售手段。首先不排除由于目前房地产调控政策收紧，下半年的楼市存在变数，开发商通过改变销售方式，加快资金回流，防范风险的考虑。但是也很容易给人留下“以钱取人”、“嫌贫爱富”的不良印象，并不值得提倡。而个别项目在很大程度上也是在利用抢购心理，制造热销场面吊足买房人，因此在选择此类项目时，专家也告诫买房人还是应该睁大眼睛，量力而行，避免因负担过重为今后生活带来压力。