袁国钰大连市房地产经纪人协会

本人曾在《中国房地产》2010年第2期发表了《试论物业税的可行性》一文。2010年，面对火热的房市，人们又想起了“物业税”，甚至说年内部分“空转”物业税的城市有可能先行“实转”，不过物业税的构成以及征收目的已悄然进行了些许调整。物业税构成中少了土地出让金的身影，在原来城镇土地使用税基础上又多了与房屋和土地(物业)有关的一些税，如城市房地产税、土地增值税、契税、印花税，甚至营业税、所得税、耕地占用税也准备加入物业税的行列；征收物业税的初衷也由打击投机、抑制房价过快增长转为稳定地方财政收入、扩大地方税基、避免地方政府过度依赖“土地财政”。对此，笔者再谈一谈个人的意见。

一、物业税年内在部分“空转”城市中能否先行“实转”

根据我国2000年7月1日施行的《立法法》，如果没有得到全国人大及其常委会授权的行政机关，特别是财政税务部门根本无权制定财政、税收方面的基本制度和法律，只有全国人大及其常委会才有此权力。如果说物业税在全国人大没有立法或授权制定之前，税务部门在国内部分省市模拟未来的物业税进行内部“空转”无可厚非，但是真要在全国人大没有出台或授权出台“物业税”之前由“空转”转为“实转”问题就严重了。在全国人大及其常委会没有通过或授权通过物业税之前，无论是哪一级政府税务部门都无权开征或“实转”物业税。2007年10月国家税务总局新闻负责人曾公开表示：国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收(物业税)的时间表。由此可见，“我国年内在部分城市开征物业税”之说并不可信。

二、“空转”的是什么税

税务部门在部分省市进行物业税模拟评税“空转”已6年多了，试点的结果说法不一，一些专家说基本成熟，具备物业税由“空转”转为“实转”条件；另一部分专家认为开征时机和条件尚不完全具备。从目前不同说法的物业税“空转”结果看，“空转”6年的物业税基本没有达到模拟评税预期的目的。为什么模拟了6年的物业税仍停留在“空转”试点阶段，笔者认为物业税在税改中作为“替代税”，政府研究税制改革的相关部门和机构，首先应确定物业税到底替代或整合那些与房地产有关的税和费以及确定征税的范围及基准，然后整合成模拟的物业税再进行评税“空转”。从目前掌握物业税空转阶段所选用的两种征缴模式看：自用自住房屋以房产评估的70％为基准、征收1．2％；投资性房屋，以其投资回报的18％为基准、征收12％的物业税。从以上两种物业税征缴模式看，发现与现行的房产税征缴基准类似。房产税第三条“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳”，第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1．2％；依照房产租金收入计算的，税率为12％”。唯一不同的是房产税对“个人所有非营业用的房产”免税，模拟的物业税对自用自住房屋的征税，其他与房产税基本一样，也就是说物业税基本套用了房产税的基准。1986年10月1日我国实施征缴的房产税至今已积累了十分丰富的数据和成熟的经验。既然模拟的物业税套用房产税的基准进行“空转”，那么还有必要在若干省市进行长达6年多的“空转”吗?

三、与物业有关的税整合到物业税将对谁最有利

与物业有关的税，一般都产生在流通和持有阶段，在流通中产生的税是由两方面纳税人承担，一是卖方包括开发建设商品房的房地产开发商、二手房的卖方；二是买方包括买商品房或买二手房的单位和个人。在房地产流通中由买卖双方各自承担的税包括，卖方承担的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税、契税(房地产开发商在开发前期购买土地使用权时需交买地的契税)：买方承担的契税、印花税。在物业持有阶段产生的税有房产税、城镇土地使用税。以上不难看出，物业持有期产生的税属物业保有税，由物业持有人承担，因此物业税设计之初就把房产税、城镇土地使用税纳入其中。但流通阶段产生的税就比较复杂，有卖方承担的也有买方承担的。

新年伊始，部分“专家学者”在谈到物业税的构成时，将城市房地产税、土地增值税、契税、印花税，甚至连营业税、所得税、耕地占用税均加入物业税行列，好像物业税囊括的税种少了就缺乏正当性和合理性。真不知这些“专家学者”是“线装书”读多了有点“不食人间烟火”，还是另有所图以至于将一般人都知道的常识视而不见，竟把一些本应由房地产开发商和卖方承担税也纳入到物业税由买房人在日后中承担。以土地增值税被纳入物业税为例，1994年1月1日施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。无论是销售商品房的房地产开发商还是出售二手房的产权人都要按上述条例第六条“计算增值额的扣除项目”，第七条“土地增值税实行四级超率累进税率”计算土地增值税向税务机关缴纳。在房地产流通实践中，土地增值税的四级超率累进税率在平抑高涨的房价中是我国现行税种中效果最明显、作用最大的税种，对房地产开发商捂盘惜售抬高房价以及二手房乱涨价都有极强的遏制作用。但是，把土地增值税整合到物业税里解除了本应由房地产开发商和售卖二手房的产权人承担的税负，却加重了本来就身负购房压力“房奴”们的经济负担，这样，将会减弱土地增值税在平抑房价中的作用。若如此，物业税何益之有?