江西省南昌市一法院开庭审理一起购房纠纷案，按揭货款不成责任在谁、开发商能否单方解除合同成庭审争议焦点

江西省南昌市消费者黄女士购买一套商品房，并支付了20余万元的首付款。后来，因其个人征信出现问题，银行拒绝为其办理按揭贷款手续。于是，购房者交不上购房款，开发商多次催促，双方陷入了长达近3年的僵持之中。前不久，开发商将黄女士诉至法院，要求其终止购房合同，并承担违约责任。黄女士在应诉的同时，还提出了反诉。5月27日，南昌市西湖区人民法院开庭审理了此案。

■案件回放

按揭购房未果遭开发商起诉

2007年8月23日，黄女士与江西华某置业有限公司(以下简称华某置业公司)签订《商品房买卖合同》，购买其开发的中山壹品楼盘的一套商品房。当时，黄女士支付了首付20多万元，并与开发商约定，余下的46万元房款通过银行按揭贷款方式付清。让双方没想到的是，由于黄女士此前在中国人民银行的征信系统中有20多次逾期还款的记录，属于不良信用记录，因此，银行拒绝为其办理按揭贷款手续，并将贷款申请资料返还给了华某置业公司及黄女士本人。

自己怎么会有不良信用记录?黄女士不解。随后，黄女士找到2002年曾办理过按揭贷款的中国工商银行南昌市苏圃路支行。该行随即出具了一份证明，内容为由于贷款利率调整未及时通知客户，导致该客户未按时还款。经核实，该客户无恶意拖欠我行贷款本息行为。对于这一点，华某置业公司未予认可。

由于既不能按期办理按揭贷款手续，一时又无法凑齐剩下的46万余元房款，黄女士难以购房。黄女士找到华某置业公司，要求对方退回首付款。华某置业公司表示，房管部门已经对售出的房子进行了备案，不能退款。此后的3年中，尽管黄女士多次与华某置业公司协商，但双方始终无法达成一致。于是，一方交不上钱，一方多次催促，双方陷入了僵持之中。

今年4月初，华某置业公司将黄女士诉至法院，请求解除双方合同，并要求黄女士承担20余万元违约金。黄女士则提起反诉，不但坚持继续履行合同，而且要求开发商赔偿其逾期交房违约金14868元，及逾期办理房产证违约金2034元。

■庭审焦点

5月27日，南昌市西湖区人民法院开庭审理了此案。在庭审过程中，原、被告双方就按揭不成责任在谁、开发商能否单方解除合同等问题展开了激烈辩论。

按揭贷款未办成责任在谁

法庭上，双方争议的条款是《商品房买卖合同》补充条款(附件四)中的规定，即：买受人采取银行按揭付款，须在签订本合同7日内办理相关银行按揭贷款手续，如因买受人原因逾期未办妥按揭贷款手续的，每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。逾期一个月以上的，出卖人有权解除合同，买受人已缴纳所有款项作为违约金不予退还，房屋另行销售。

原告华某置业公司的代理律师认为，合同签订后，原告积极配合被告办理银行贷款按揭手续。但由于被告自身征信问题，导致按揭贷款无法办理。当庭，原告提供了一份银行开具的不良信用记录，以此证明按揭贷款未办成是原告的责任。

被告黄女士的代理律师则辨称，被告支付首付款后，及时提供了按揭有关手续，银行按揭是由原告负责办理的。导致其不能得到银行贷款是由于个人征信问题，但这在开发商与其签订《商品房买卖合同》之前就已发生，是被告无法预见的，开发商应能查询到被告的征信情况，这是双方签订合同的基础。有鉴于此，开发商应该承担责任。

开发商能否单方解除合同

原告华某置业公司的代理律师表示，由于被告自身征信问题，导致按揭贷款无法办理。此后，原告又多次催促，并以快递形式发出了解除合同通知书。但原告仍未支付剩余的购房款，已构成违约。据此，原告有权单方面解除合同，并要求购房者支付违约金。

被告黄女士的代理律师则反驳称，按相关法律规定，享有合同解除权的时限最长为一年，现在已过了两年时效，开发商的合同解除权消失。同时，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条规定，本合同未定事项须补充部分由双方约定后签订补充协议(附件四)，而在补充条款(附件四)中，双方没有签字盖章。因此，补充条款(附件四)没有法律效力。所以，开发商不能解除合同及要求购房者承担违约责任。

法庭没有当庭宣判，本报将继续予以关注。