农村房屋的买卖合同效力怎样认定-法师兄

农村房屋的买卖合同效力怎样认定

来源：互联网时间： 2023-03-31 19:12:21 188 人看过

1、对无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致，无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。

2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是否有效存在较大的分歧。一种观点认为合同违反法律、行政法规强制性规定应为无效合同。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

上述同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。为了统一执法尺度减少同案不同判现象发生，针对上述三个方面的问题，我院研究分析后认为：

1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。

2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是：一，从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。二，从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响房屋买卖合同的效力。

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