日前出台的《2009年深化经济体制改革工作意见》中,有一个“研究开征物业税”的说法,引起了人们的强烈关注。在我看来,在目前的经济形势下,开征物业税的几率微乎其微,但这并不妨碍我们来探讨物业税对降低房价是否有作用,以及有多大的作用。
所谓物业税,主要是针对土地、房屋等不动产征收的税收。在国外,物业税或者说财产税是房屋持有人必须交纳的一个主要税种,而且房子越大税率越高,也是地方财政收入的一个主要来源。所以,在国外,如果你收入不殷实,也许买得起房但养不起房。
中国没有统一的物业税,而是分散为房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地出让金等不同的税费。但是和物业税主要在房屋保有环节征收不同,中国的房地产税重点在开发和流通环节。比如,房地产商要开发楼盘的话,必须一次性地向政府缴纳70年的土地使用费。这无形中就会加重开发成本,从而抬高房价。
住房是一种既有使用价值又具有投资性质的商品。正因如此,有钱人一般都会购买多套住房用于投资,从而形成一股炒房潮。当人们预计房价在未来会有较大升值时,甚至不那么富有的普通工薪族也会加入炒房行列。这些年来,中国房价一路高涨的一个重要原因,就是炒房团包括二手房主把住房作为投资品囤积居奇。但由于现行的房地产税的结构是“轻保有、重流通”,他们也不必为住房的持有付出过多代价。而如果开征物业税,由于该税种主要是针对房屋持有人的,因此,炒房者和二手房主持有房子的代价将大大上升,从而有助于减少投机行为,引导合理的住房消费。市场上流通的房子多了,自然会将房价降下来。
另一方面,从开发商的角度上来说,如上所述,物业税把部分税费从开发商身上转移了出去,一定程度上减少了开发土地的成本,开发商可以利用节省下来的资金开发更多的房子,从而为紧俏的市场增加更多的房源供给,在需求不变的情况下,这亦有利于降低房价。
然而,上述分析只是一种理论的推导。物业税的开征是否能够拉动房价走低,主要取决于两个因素:一是物业税如何开征;二是房地产市场的供求关系。假如物业税是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取,那么,基本能够起到降低房价的作用;假如物业税只是整合现有税收,而不将土地出让金并入其中,开发商要取得土地,仍需一次性交纳出让金,那么,就很难降低房价。而从现实情况来看,物业税开征后房地产商仍极可能要缴纳土地出让金,因为这涉及地方政府的利益。分析开发商的土地成本可知,出让金占到整个土地成本的50%左右,而且,现在的土地出让金是作为预算外收入由地方政府一次性收取的。即使物业税开征后全部划归地方所有,但由于它是一年征收一次,而且不列入预算外收入,地方政府要自由支配这笔收入比以前将要困难得多。所以,地方政府是没有动力去取消土地出让金的。
退一步而言,假使地方政府愿意把土地出让金归入物业税,但无论是分年收取还是一次性收取,土地使用成本始终是存在的。同时,从目前来看,房地产市场还存在着刚性需求。以二手房的买卖为例,所有交易过程中发生的费用,包括中介费等,作为一笔额外的费用都是由买方而不是卖方承担的,这是行内的规则。这一“行规”说明,至少在目前,房地产市场的需求还是存在的。在这种情况下,因物业税而给开发商和房屋持有人增加的成本负担,都会不同程度地转嫁给租房者和购买者,导致房价上涨。
所以,不要盲目地以为物业税的开征一定能够降低房价。开征物业税是一个趋势,但在推出物业税前,一定要有精细的准备,否则,恐怕事与愿违。
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