1、征税对象：县政府、市政府和学区。

谁来征收物业税?美国的地方政府。地方政府根据实际情况确定税率，依法征收税款，主要用于人民生活地区的教育和公共服务支出。

联邦政府和州政府不征收财产税。财产税的目的是维持当地政府的支出，改善公共设施和福利，因此美国财产税的主体是县政府，市政府和学区。一般而言，县税，城市税和学区税之比为1：1：5。

2、确定税率

房地产税的税率由地方政府根据各级预算的年度需要确定，房地产税的总价值和房屋的应纳税价值每年都有变化，因此房地产税的税率每年都有相应的变化。如果一个地方政府每年花费2亿美元，其财产总值估计为100亿美元，那么该年的房地产税率将为2%。如果一年后，当地经济发展，房价上涨，房地产总价值上升到200亿美元，但如果地方政府支出维持在2亿美元不变，当年房地产税税率为1%。也就是说，房价上涨，房产税可能下降。

财产税计算根据地方财政需要，地方政府制定了统一的地方房地产税率。物业税是房地产税率和房地产税价格的产物。房地产税率在房地产市场上通常是公平的，但一些地方政府允许折扣，政府提供贴现率。在这种情况下，房地产税价格是房地产市场公平价格和贴现率的产物。

物业估价一般由认可的专业估价师给予市场公平的价格。因为美国的大多数房子都是独栋房子，所以每个房子都有很大的差别，包括地块的大小，可用的面积，房子的风格等等。评估人员一般采用销售比较法，即根据土地面积、住房类型、住房年龄、住房设施等，比较过去六个月在附近出售的三、四套住房的价格。另一种方法是重置成本法，这种方法一般是针对新房，主要考虑重建同一栋房屋的费用，然后根据地价和折旧进行调整。

计算税率的公式为：预算中应征收的房地产税金额等于房地产税总额=房地产税税率。

税率受到某些限制，因为联邦法律对财产(主要是房地产)规定了最高税率限制。物业估价经当地立法机关正式批准后，成为当地法定税基。在此基础上，形成了两种税率形式。一种是名义税率，适用于估价;另一种是有效税率，适用于市场价值。由于估价比率不同，税率也有很大差异。

3、征收手续

在美国缴纳物业税很容易。通常，地方政府会向每个房主发出纳税通知。业主应当在规定的期限内，以支票和税务通知的方式向当地政府地址缴纳税款。还有一些地方可以在线支付。地方政府对纳税频率有不同的规定。例如，在费城，每年只有一次，房地产估价办公室在12月向房主发出房产税表格，这些表格必须在次年的3月31日前支付。加州的房地产税分两期缴纳，第一次是在一年的11月1日，第二次是在次年的2月1日。新泽西一年四次。