物业管理企业是为业主服务的，要做好这项工作，企业的内部管理、运行机制起着非常重要的作用。企业应从用人机制、培训机制、管理机制、监督机制、激励机制等方面加强工作，从内部管理出发，做好对业主的服务工作。

在物业管理发展的现阶段，探索一套行之有效的物业管理企业运行机制，对于加快企业发展具有十分重要的意义。笔者认为物业管理企业的运行机制应从以下几方面入手：

一、建立良好的用人机制

用人机制主要包括选人和用人两个方面，选人是根据企业发展定位选择使用什么样的人，用人则是在管理中如何使用人，也就是说用人机制应体现出既要选好人，又要用好人的特点。

随着中国加入WTO，世界经济一体化进程的加快，人才竞争已成为企业之间的主要竞争手段之一。有资料显示，物业管理高级人才已位列全国十种紧缺人才排行榜。在这种形势下，对物业管理企业来说，谁抓住了人才，谁就取得了主动权。

由于全国各城市的物业管理起步时间不一，物业管理市场的发育程度不一，因此形成了高素质的物业管理人才大多集聚在一些发达的大中城市。人才在不同的地区工资收入差距很大，造成了一些物业管理市场发育程度不高的城市，物业管理人才更为短缺。对于尚处在物业管理市场不发达城市的企业来说，假如单一的以招聘形式来解决人才短缺问题很难如愿，物业管理的低收费和人才的高身价，使企业难以长期承受。解决人才问题的理想方式是立足于企业自身人才的培养，让人才能够早日脱颖而出。

在用人上，首先，为人才创造一个拴心留人的环境；其次，要量体裁衣把人才放在最能发挥其特长的岗位上；第三，注重优化人员结构，把整体作用发挥出来；第四，引入竞争上岗机制，坚持能者上、平者让、庸者下的用人策略；第五，依据考核实行工作成效末位淘汰制，始终保持企业布满活力。

二、建立系统的培训机制

什么样的员工素质，就有什么样的管理水平，要搞好一个企业，没有一支高素质的员工队伍是不可能做到的。为此，重视员工培训，提高员工素质，对于全面提高物业管理水平，增强企业发展后劲，具有重要作用。

员工素质的提高，其重要手段是建立一套系统的培训机制。这个机制应当涵盖整个企业的各级人员，贯穿于各项工作的始终。主要内容包括：根据企业发展规划，制定员工培训规划和年度培训计划。培训科目及内容应当制式化，既要培训应知应会的知识，又要从提高员工综合素质上做文章。培训要有超前性。根据工作的发展和变化，要有的放失提前进行培训，使员工素质适应工作发展和变化的需要。把握培训的有效性，使培训收到预期的目的。培训方式应灵活多样，应选择员工便于理解和把握的方式。确定培训目标，并纳入考核，兑现奖惩，确保实现培训目标。严格执行先培训后上岗，边上岗边培训的制度，对于培训考试不合格的人员果断不答应上岗。

三、建立规范的管理机制

衡量一个企业的管理水平，要害是看管理是否到位。人们常说的“要想收好费，服务要到位，而服务要到位，管理必须先到位”，正是强调了管理工作的重要性。

众所周知，凡是管理到位的地方，工作就能够搞好，凡是管理不到位的地方，工作就轻易出问题。笔者认为要想管理到位，企业运转系统的各个环节都应有规范的管理制度，并辅以相应的落实措施。在物业管理的实践中，有的企业制度定得不少，但是管理工作还是上不去，究其原因是制度执行不到位。解决这一问题的要害是执行制度的措施要跟上，在制定制度的同时应把执行制度的标准和考核方法一并制定出来，这样才有利于制度的执行。

作为管理层来说，制定一项制度就要不折不扣地执行下去，让员工感受到企业执行制度是严厉认真的，是只对事不对人的，在制度面前是人人平等的。员工才能够自觉遵守、执行制度。当各项制度都建立起来并实行了程序化管理的时候，那么整个企业一套规范的管理机制也就随之建立了起来。

四、建立严格的监督机制

建立各项规章制度的目的，是为了规范企业员工的言行举止，保证各项工作的落实，而建立严格的监督机制正是确保各项制度落实的有效措施。多年实践告诉我们，监督机制是制度执行的根本保障。由于人们的思想境界高低不一，加上传统意识的影响和惰性的心理，形成了执行制度时的被动性。实行监督机制不是目的，只是手段，作为管理层来说，正是要通过运用这些手段使员工在执行制度时能够变被动为主动，做好物业管理工作。

监督机制的有效手段是考核，考核能否收到预期效果，要害是考核的方法是否科学。笔者认为，考核方法的科学性主要有以下几种表现形式：一是企业员工各岗位的职责、工作程序、工作质量标准、形象标准全部实现了量化；二是动态考核与静态考核相结合；三是各级人员的考核频次及考核责任明确；四是考核奖惩的标准明确；五是考核的方法简便易行，考核成本投入相对较低。

五、建立有效的激励机制

激励机制也可理解为奖惩机制，包括两方面含义，精神上的和物质上的。推行激励机制就[FS:PAGE]是要解决“干多干少一个样，干好干坏一个样”的问题。如企业设立精神文明建设奖、合理化建议、见义勇为奖等奖项是对员工精神方面的奖励，而企业设立的工作质量奖、突出贡献奖、目标责任制兑现奖，则是对员工物质方面的奖励。奖惩与员工积极性的关系，就像杠杆原理一样，在作用力一定的情况下，动力臂越长，撬起的重量就越重，反之，动力臂越短，撬起的重量就越轻。它告诉人们一个道理，奖惩力度越大，收到的成效越大。在实施奖惩时，尤其要注重对员工不能想怎么奖就怎么奖，想怎么罚就怎么罚。要严格按奖惩制度办事，该奖的一定要奖到位，该罚的一定要罚到位，让员工意识到，公司的奖惩制度不是虚设的，必须严厉认真地做好本职工作。

笔者认为一个好的激励机制应收到以下效果：一是员工心情愉快，对企业有归属感；二是员工有主人翁意识，工作责任感强；三是企业上下同心同德，具有较强的凝聚力；四是企业内部管理有序，布满活力。

参考文献：

1.王青兰，《物业管理导论》，中国建筑出版社

2.王荷，《物业管理经营之道》，机械工业出版社