一、房屋负担其他权利或产权瑕疵
出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利,如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋,但权利处于不稳定状态,产权证书可能无法办理,随时将被真正权利人起诉腾房。
如果出卖人事先未告知实际情况,买受人有权拒绝接受房屋。房屋交付后,约定或者法定办证期限届满后超过一年,由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形,买受人可以根据相关法律,要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
二、规划、设计变更
规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。
如果出卖人擅自变更规划与设计,可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等,买受人购房目的将受到重大影响甚至落空,故出卖人应当尊重买受人的知情权,如实告知变更情况,由买受人选择继续履行合同还是解除合同。
房屋交付时发现规划与设计变更,出卖人未事先告知或者未如实告知的,买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任。
三、房屋相关资料不完备
房屋交付时,出卖人应当提供以下资料:
1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格;
2、房屋测绘机构出具测绘资料,该资料用于权属登记,也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;
3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件,后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项的文书。
四、前期物业纠纷
物业管理企业本应由业主大会选聘,由业主委员会签订物业服务合同。
但物业建成至业主大会之前,必需实施物业管理,出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致,买受人权利义务亦基本一致,可以接受物业企业服务,同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束,按时交纳专项维修资金、物业服务费用。
前期物业服务可以约定期限,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同终止。
五、交纳税费纠纷
出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件,买受人则持相反意见。对此应当具体分析:
1、合同约定由出卖人代为过户手续的,买受人必需交纳必需办证费用,包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定,由买受人申请办证,直接交纳税费;
2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费,买受人是否必需交纳应当考虑:出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;
3、买受人必需物业管理费,但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。
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