一、业委会业主自治是怎样管理的

业主委员会自治是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范，管理本区域内的物业的一种基层治理模式。

业主自治是由于建筑物区分所有权制度的确立和发展才成为必要。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而容易导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托其他组织或者自行对小区共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，以避免公共事务无人愿管或无人可管情况的发生，保证物业合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。只有业主真正实现自治，物业管理活动才能真正为业主服务，体现业主的利益，从根本上实现物业管理制度的目的。各国物业管理法律制度中，业主自治都是其基本组成部分。2003年我国颁布了《物业管理条例》，初步确立了以业主大会为核心的业主自治机制。

二、业主委员会

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

1.业主委员会的委员。业主委员会委员应当是业主大会选举出来的业主。

根据《业主大会规程》，业主委员会委员应当符合下列条件：

(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(2)遵守国家有关法律、法规;

(3)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

(5)具有一定组织能力;

(6)具备必要的工作时间。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(2)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(4)有犯罪行为的;

(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(6)拒不履行业主义务的;

(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，从业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

对于业主委员会的组成和委员的任期，应当交由业主大会决定。在我国目前业主自治水平不高的情况下，似乎更应当设定较短的任期，使得更多的业主有机会参与物业管理实践，提高其自治水平和能力。

业主委员会在成立时，应积极的召开这类业主大会，经过业主的认同后，相关的业主委员会才可以成立。成立时，这类业主委员会的主要工作人员也要经过全体业主同意后进行聘用。在行使这类权益时，应积极的取得业主的同意。