开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。

遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。

开发商逾期办证属违约，应承担违约责任

核心内容：在商品房买卖过程中，买受人常常会遭遇开发商逾期办证，逾期办理可能导致孩子无法上学，无法落户，无法转让，给购房者造成重大损失，开发商的这种行为是否需要承担违约责任，如果需要，违约责任应如何承担？

【问题】在商品房买卖合同纠纷案件中，针对逾期办证的违约责任问题，如遇下列情形，应当如何把握？

（1）双方合同约定，违约责任的承担方式仅为继续办理或协商解决；

（2）不能按时办证的责任不在于合同双方，而是由于政府的行政行为等其他原因；

（3）诉讼时效的起算点如何确定？

【律师解析】关于逾期办理房屋权属证书的违约责任，合同有约定的，按约定处理。这是对逾期办理权属证书应承担违约责任的规定，属于法定的违约责任。因此，在合同没有约定的情况下，若当事人主张违约责任，则按【法律链接】中的规定确定当事人应否承担违约责任。

当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合【法律链接】中之规定的，应当承担违约责任。

因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持。

因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持。

关于违约金的诉讼时效起算点，有约定的，自约定期限届满之次日起算。承担法定违约责任的，按法定期限届满之次日起算。

【法律链接】《商品房买卖合同司法解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【律师提醒】办理权属证书即老百姓俗称的办产权证，是开发商的重要义务，是购房者的基本权利，逾期办理可能导致孩子无法上学，无法落户，无法转让，给购房者造成重大损失。开发商要想尽一切办法，按约定或最短时间内完成法定义务，利用合同条款及法律规定欺骗购房者，从长远看，得不偿失。

原标题：开发商逾期办证违约责任如何承担？

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。