中介卖无证房是违法的。根据我国相关法律的规定,没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的,该房屋买卖合同原则上属于无效合同。所以,中介卖无证房是违法的。无证的二手房购房合同无效。法律规定,无证房的购房者不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动,即使签定相关合同也均为无效合同,不受法律保护。
瞧瞧房产中介怎样“吃差价”
瞧瞧房产中介怎样吃差价
焦点房地产网hose.focs.cn2009年07月06日1631辽宁法制报王莉
另类官司揭开差价内幕
讲花招之前,我们先来看一个房产中介与卖房者打的官司:因为卖房者委托房产中介帮助卖房后又反悔,不想卖房了,所以房产中介将这个卖房者告到法院,要求解除售房委托合同,并要求卖房者支付4万元违约金。不过,法院只支持了房产中介解除售房委托合同这一要求,其他的诉讼请求一律驳回。之所以会有这样的结局,就是因为房产中介在明目张胆地吃差价。
周先生名下有一处房产。他想把房子卖出去,就找到一家房产中介,委托这家公司代理出售这套房子。当时在售房委托合同中,两家曾经约定,周先生这套房屋最多能卖50万元,房产中介尽量把房子往高价卖。多出的钱全归房产中介所有。
有了这个约定后,房产中介积极奔走,很快就为房子找到了买主。不过,当周先生得知购房者竟然为这套房子开出70多万元的高价时,他开始万分悔恨自己当初签订的合同。一旦答应了这笔交易,房价中的10多万元就白白被中介拿走了。思考再三之后,周先生最终决定不同意卖房。
眼看10多万元钱就这么飞了,房产中介非常着急。可是周先生打定了主意,肯定不再卖房了。情急之下,房产中介这才将周先生告上了法庭。但是没有想到,法院竟然完全不支持他们的说法。
律师点评:差价没得吃
北京隆安律师事务所沈阳分所的律师王学勇称,按照我国相关法律规定,房地产经纪公司在代理房屋买卖过程中,应协助买卖双方签订房屋买卖合同,按规定标准收取费用,不得非法赚取差价。这起案件中,房产中介显然违反了国家关于房地产经纪行业的各项规定,其行为扰乱了房地产经纪行业的健康发展。
由此可以看出,房产中介是违反法律规定,偷偷干着见不得光的事情,竟然还拿着吃差价约定到法院打官司,这不是必输无疑吗?卖房者也应知道,委托中介时这样的约定是无效的。
披着买房人外衣的中介
房产中介吃差价的方法有很多,另外一招就是伪装成买房人,让你防不胜防。周先生卖房时就遭遇了这样一件令他非常懊悔的事情。周先生有一套80平方米左右的老房子想转手。没有多想,他就找到一家房产中介,请他们帮助自己寻找买家。在房产中介的积极张罗下,很快就有人看中了周先生的房子,要以34万元的价格购买这套房子。当周先生与买房人签订购房合同时,买房人又要求周先生签订一份委托书。
很奇怪,既然房子都卖给他了,为什么还要委托他卖房?周先生看着这份委托书,很是不解。但是,既然买房人坚持,他也没多说什么,乖乖签上了自己的名字。一段时间后,买房人张罗着和周先生一起去房产部门过户。这时,周先生才发现,房屋并不是过户给这个与自己签订买卖合同的买房人,而是另有其人。更令周先生奇怪的是,此时房子的成交价已经不再是34万元,而是变成了39万元。也就是说,只几天的工夫,买房人就在这套房子上净赚了5万元钱。
怎么房子还没过户,他就又张罗卖房了?而且卖的价钱比我高?周先生百思不得其解。还是周先生的朋友听他说起,才为他解开了疑惑。原来,所谓的买房人是房产中介安排的托儿。房产中介伪装买房人把房子买到手之后,就再次销售出去,赚取差价。那份奇怪的委托书,就是最好的证据。这时,周先生才明白,原来自己掉进了房产中介安排好的吃差价陷阱里。
律师点评:购房合同一定看好
王学勇律师表示,正是因为周先生初次卖房,没有经验,才会让房产中介占了这么大的便宜。如果周先生在卖房时严守底线,不签那份给房产中介倒房提供方便的委托书,他也不会吃这个哑巴亏。所以,二手房交易时,买卖双方一定要见面,仔细谈清楚,并且要当面签约,及时过户。卖房人千万不要贪图一时的方便,把房屋的处置权全权委托给中介公司。
委托公证里的猫腻
除了委托买房、委托卖房,有的房产中介还通过另外的途径吃差价,那就是委托公证。
任先生通过房产中介的介绍,看中了一套总价格为47万元的房子。任先生想通过房产中介与卖房人谈价格。此时房产中介拿出一份卖房人签的委托公证书,称卖房人已经全权委托房产中介处理关于这套房子的交易事项。经过一番讨价还价之后,任先生与卖房人和房产中介签订了一份三方房屋买卖合同,约定房屋总价格为46万元,中介费4000元。
任先生按照合同约定,缴纳了相关款项,办理了过户手续。在任先生搬进新家一个多月之后,他无意中听说,卖房人只拿到42万元房款。这件事让任先生很是吃惊。他急忙找到卖房人询问事情的真相。这时,卖房人拿出了一份实际收到房款42万元的书面证明。双方这才知道,他们在不知情的情况下,被房产中介私吞了4万元房款,于是他们将房产中介告到了法院。
法庭上,房产中介不承认自己私吞过购房款。他们辩称,中介公司只是个中间人,当时按照合同约定,房款已经全部交给了卖房人。而任先生交的46万元钱款为何到卖房人手里只剩了42万元,房产中介称这是具体负责此事的内部员工工作时出现的问题,与房产中介无关。最终,法院判决房产中介负责退还这笔被私吞的钱款。
律师点评:及时对质预防骗局
王学勇律师说,在这个案例中,任先生最终是通过与卖房人对质,了解到自己被骗的事实的。房产中介为吃差价的事情不败露,总是千方百计阻止买卖双方见面。只要买卖双方能够及时对质,房产中介吃差价的事情就能够得到避免。
本报提醒:不要因噎废食,要规范委托
一般在二手房交易中,中介公司为规避风险,防止买卖双方取得联系后私下交易,都不会安排买卖双方见面。但是,这种缺乏交流和沟通的蒙眼交易,很容易给吃差价提供机会。一些黑中介和不规范操作的小中介,为了牟取暴利都会赚取差价。
不过,想要买卖房屋的人也不需要为此因噎废食,不敢找房产中介。对于一些有声望的大房产中介公司来说,他们宁可让买卖双方见面谈清楚,减少购房纠纷,也不会故意制造吃差价的机会。
另外,在委托房产中介时,自身的规范意识也应增强,在交易时一定要按章操作,按规交费,不要一味地想减少中介费、税费。不合理、不合规的委托行为往往是造成不规范中介行为发生的诱因。比如,有些购房者为了少缴税,要求中介公司想办法做低房价。这一行为本身就超过了规范的底限。一旦房产中介公司靠中介费养不活自己时,就很可能在其它方面动脑筋。羊毛出在羊身上,100万元的房子只收1000元中介费,吃差价几乎很难避免。到时,尽管购房者或许少缴税,或是少交了中介费,但是失去的很可能更多。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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