现实的拆迁谈判就像是一场没有硝烟的战争,而拥有良好的谈判技巧就像是拥有了有力的作战武器,可以帮助大家在这场无形的较量中占据主动和优势。
那么,拆迁谈判的技巧究竟有哪些,在谈判的过程中处于弱势地位的被征收人又应该注意些什么呢?本文,在明律师就跟您来具体说一说……
其一,知己知彼,百战不殆这是拆迁协商谈判前的准备工作。
一方面,大家要注意搜集信息,了解当前拆迁补偿的标准和水平,再结合自身情况确定自己的目标和底线。
这主要是通过及时查阅相关公告、申请政府信息公开和适当了解周边类似房地产的市场价格等行动来实现。
另一方面,我们不仅要知己还要知彼,这样才能在之后的谈判时做到心中有数,游刃有余。
所以,还要多收集一些拆迁方的信息,例如到底是谁要拆我们的房子?他们有没有权限?又有着怎样的背景?做好了这些充分的准备,就容易在之后的谈判中做到不慌不忙、从容应对了。
其二,少说多听,不要轻易亮底征收方第一次来上门谈判,其实也是来摸你的底的,探探你的情况和心理预期。
这时候千万不要“太直”,把自己内心的真实报价直接透露给对方。
因为一旦对方知道了你的底线,主动权就在他手里了。
正确的做法是:首先,不要轻易让对方摸清你的底。
一方面不要在征收方提出补偿条件时明确表态接受或不接受,注意为日后的谈判留出余地;另一方面不要直接说出自己的心理价位,这样可能会没有了争取更高补偿的空间。
其次,一定要善于倾听,而且尽量不露痕迹的启发对方多说,在他发表意见的过程中分析和判断对方的底线,捕捉有用信息,及时做好录音记录,从而调整自己的应对策略,掌握谈判的主动权。
其三,跟有决定权的人谈判与对方谈判有意义的前提是双方对谈判结果都有执行权,也就是要确定和你谈判的是能说了算的人。
否则你可能费了大量的口舌和精力跟对方谈了半天,最后他来了句:这个我说了也不算、这个超出我决定的权限了,必须回去请示领导,此时你就会很崩溃。
所以,在谈判之前,大家就要确认一下,跟自己谈判的人是不是有决定权和执行权,以免对方在关键时刻以没有权限为借口来推脱,浪费您宝贵的维权时间。
实践中,一些被征收人会根据情况主动提出与项目动迁工作的负责人、领导来直接谈,这是富有智慧的做法。
其四,合理报价,不漫天要价给自己定一个心理预期价是谈判前必须要做的一件事情,也是大家比较犹豫和不容易确定的。
如果要求过高,脱离了实际,可能会导致直接谈崩;要求过低,又担心吃亏。
所以报价不宜过高,也不宜过低,可以稍微高于自己的心理预期,但是也不要高到让拆迁方觉得太离谱。
给大家建议的参考标准是:首先,可以和周边房地产市场价格对比,因为对被征收房屋价值的补偿,一般不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,这是有充分的法律依据的;其次,要考虑自己之后的生活质量和居住条件,以不降低且略有提升为标准。
无论如何,指望着“拆迁暴富”都是不值得提倡的心态,也往往无法实现。
其五,找出征收方的违法点,以备灵活运用征收方在拆迁整个过程中的违法点经常是很多的,如主体不符、征收决定作出不合法、评估程序违法等。
这时你指出它的违法点,往往可以提高谈判的筹码。
因为拆迁方会惧怕一旦在某起涉及项目的行政诉讼中败诉,整个拆迁项目的进度将会受到影响,他们就会遭受极大的损失。
所以谈判时抓住对方的破绽和弱点,对最终获得一个满意的谈判结果也能起到重要作用。
当然,这就需要被征收人对590号令及相关的规范性文件具有相当程度的基础和了解了。
两眼一摸黑式的谈判,信息和知识储备都不对等,那么被征收人吃亏几乎是难以扭转的。
其六,房子不能轻易搬,签订协议要谨慎房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码。
房子是要求补偿的重要凭证和依据,一旦房子守不住被非法强拆,之后的维权和谈判将变得困难重重。
而补偿协议一旦签了,就意味着你接受了对方提出的条件,对方已没有和你继续谈判的必要。
由于协议具有法律效力,之后再想反悔也很难。
所以大家一定要谨记,对待房子和补偿协议这两个对拆迁至关重要的问题,要慎之又慎,切不可听信拆迁方的口头承诺或诱骗,轻率的搬出房子、签署协议。
只要坚守住房子这个阵地,在对补偿安置不满时暂不签字,你手中就还有谈判的砝码,就有机会在之后的维权中为自己争取一个满意的补偿。
其七,适时提起法律程序阻滞违法拆迁进程还要提醒大家注意的是,不要以为守住了房子、也没有同意签协议,就可以安心的等征收方来找自己协商谈判了。
要防备对方看你一直不肯合作,为了争取时间,去启动司法强拆的程序或者直接实施违法逼迁强拆。
应对策略就是及时通过行政诉讼来阻滞征收方逼迁的脚步。
譬如及时依据590号令的规定来提起针对征收补偿决定的复议、诉讼,就可以有效的暂停司法强拆的推进步伐,将案件引入到法治轨道上去。
在提起的时间点上,通常来说,可以稍微向后拖延一下,在6个月的起诉期限届满前提起,充分利用这段起诉期限来收集项目涉嫌违法及补偿安置显著偏低、不合理的证据,这是高明的做法。
在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,谈判是一门学问,也是一种心理战,大家既要保持理性和谨慎,也不要因为征收方的强势而失去信心。
只要方法得当,再结合好自己的实际情况,还是可以在谈判中占据优势并取得一个满意的补偿的。
如果您在谈判中陷入僵局或遇到任何问题,也可以及时咨询我们,在明律师会在第一时间为被拆迁人提供最有力的支持。
-
房屋拆迁补偿谈判有什么技巧?
182人看过
-
房屋拆迁补偿谈判有什么技巧
448人看过
-
房屋拆迁补偿谈判有什么技巧
127人看过
-
房屋拆迁谈判,和拆迁方怎么谈可以提升补偿?
335人看过
-
房屋拆迁谈判,和拆迁方怎么谈可以提升补偿
304人看过
-
房屋拆迁谈判,和拆迁方怎么谈可以提升补偿?
79人看过
-
房屋拆迁补偿谈判技巧有哪些新疆在线咨询 2021-10-131、前期摸底在拆迁谈判之前,最好事先了解一下拆迁期限,施工工期是多少,观察实际的拆迁进度情况,拆迁方和自己情况相似的被拆迁户是如何谈的,当下同等条件下拆迁方给出的最高的价格是多少? 有条件的话还能做一下信息公开,掌握项目的立项、策划、资金等情况。 2、细节处掌握主动合法、合理同时必要的拖延才可以真正在拆迁中占据主动。拆迁中我们不主张拒绝谈判,但是要把握谈判的主动性。实际上就是,什么时候谈,和什么人
-
房屋征收与房屋拆迁补偿黑龙江在线咨询 2022-03-19土地征收、房屋拆迁,应当由当地的征收管理部门公告补偿标准以及补偿方式。 房屋拆迁补偿包括:房屋补偿与宅基地补偿。 有营业执照的门面房,个体户,经营用房应当按照商业用房性质补偿。 商业用房补偿比住宅用房要高很多,要补偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等,应积极争取。 涉及到土地征收的话,需要经过省级以上部门批准. 土地征收补偿一般包括:地上附着物补偿以及土地补偿。 如果补偿额过低或者补偿不合
-
拆迁补偿安置谈话技巧云南在线咨询 2022-02-10一、公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告颁布后,拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时,如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝,被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商,说话要和气,切不可激化矛盾,更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。二、精心设计行政诉讼中止行政裁决在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月),被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉
-
房屋拆迁补偿不足买房怎么谈判湖南在线咨询 2022-08-07房子对我国老百姓来说,那是极其重要的东西。但实践中一些开发为了私利,与政府合作对房屋进行强拆,这时候房屋所有权人怎么做才能保护自己的合法权益不受侵害,房屋所有权人还可以申请国家赔。
-
房屋拆迁补偿和农村房屋拆迁补偿差别为什么这么大江西在线咨询 2021-06-171、城市房屋拆迁 城市房屋拆迁一般是因城市建设项目需要。针对的是城市规划区内国有土地上的房屋,房屋所有者对土地享有使用权。因此,在城市房屋拆迁前会依法收回土地使用权。国有土地上房屋拆迁必须由县级以上人民政府作出征收决定并组织实施。一般由住建局房屋征收部门具体实施。拆迁单位满足一定条件取得拆迁许可证,与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议后,对其房屋进行拆除。 2、农村房屋拆迁 农村房屋的土地是归农村集