一、租入土地使用权能否作为无形资产

租入土地使用权不能作为无形资产，除非是融资租入。

从会计核算角度看，将企业的长期资产区分为无形资产和固定资产，主要是为了更明晰地反映企业的资产分布。同时，因为无形资产固有的不确定性，所以出于谨慎性考虑，对一般无形资产都规定了相对较短的摊销期限。

而将土地使用权作为无形资产核算而不是作为固定资产核算则不是因为这一原因，而是从其作为一种权利且无实物形体的特征出发的，但从从企业经营的角度说将其作为固定资产核算或者无形资产核算在本质上是没有本质差别的，只是摊销和折旧的年限与一般的固定资产不同而已，因此上，新的《无形资产》准则规定符合条件的土地使用权价值要计入相关在建工程、固定资产价值中。

二、企业无形资产有哪些

(1)专利权

专利权是指国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人对其发明创造在法定期限内所享有的专利权利，包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权。

(2)非专利技术

非专利技术也称专有技术。它是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了的、不享有法律保护的各种技术和经验，一般包括工业专有技术、商业贸易专有技术、管理专有技术等。非专利技术可以用蓝图、配方、技术记录、操作方法的说明等具体资料表现出来，也可以通过卖方派出技术人员进行指导，或接受买方人员进行技术实习等手段实现。非专利技术具有经济性、机密性和动态性等特点。

(3)商标权

商标是用来辨认特定商品或劳务的标记。商标权是指专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利，包括独占使用权和禁止权两个方面。独占使用权指商标权享有人在商标的注册范围内独家使用其商标的权利;禁止权指商标权享有人排除和禁止他人对商标独占使用权进行侵犯的权利。

(4)著作权

著作权又称版权，指作者对其创作的文学、科学和艺术作品依法享有的某些特殊权利，包括精神权利(人身权利)和经济权利(财产权利)两个方面。前者指作品署名、发表作品、确认作者身份、保护作品的完整性、修改已经发表的作品等项权利，包括发表权、署名权、修改权和保护作品完整权;后者指以出版、表演、广播、展览、录制唱片、摄制影片等方式使用作品以及因授权他人使用作品而获得经济利益的权利。

三、国有土地使用权出租条件

除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件。

(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(2)领有国有土地使用证;

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(4)经有批准权的人民政府审批。