民法上建筑物区分所有权以建筑物的特定部位作为所有权客体，这与物权客体应当是独立物的原则和“一物一权”的原则是完全不一致的。然而，根据社会观念，一座建筑物被分成几个部分是很常见的，每个部分都有自己的所有权。而且，不妨碍产权公示，对交易安全无害。基于物权客体的独立性原则，区分所有权专有部分作为建筑物区分所有权中的专有权客体，必须具备一定的条件。这些条件如下：

（1）它必须在结构上独立，即要区分的部分可以与建筑物的其他部分区分和隔离。

（2）它必须是独立使用的，即要区分的部分可以用于生活、工作或其他目的。主要的界定标准应该是区分部分是否有独立的出入口。（3）可以登记为特定所有人的所有权客体。

阳台属于规划中的特定房屋，已按规划纳入特定房屋的买卖合同，应为专有部分的组成部分。建筑物区分所有权的特征：

1。建筑物区分所有权的客体具有完整性。建筑物区分所有权是建立在建筑物整体上的区域所有权形式。

2。建筑物区分所有权的内容是多样的。建筑物区分所有权由专有权、共有权和管理权（成员权）构成。

3。建筑物区分所有权有其自身的统一性。建筑物区分所有权不是一种权力的组合，而是一种独立、统一、完整的权利。

4。建筑物区分所有权的专有权占主导地位。建筑物区分所有权人享有专有权的，必须享有共有权和共管权。建筑物区分所有权的类型：根据各国的实践和立法，建筑物区分所有权有三种类型：1。指建立在纵向共有建筑物上的共有产权。纵剖式共管建筑是将一般的多跨、双平行建筑物分为若干户的建筑。这种形式区分了所有的建筑，不同业主之间的公共部分非常简单。除普通墙、梁、柱外，屋面、楼梯间、阳台均为分隔。除外围墙、梁、柱外，屋面、楼梯间、走廊均为分隔。外围墙和基座均以边界墙为界，属于各自的专有部分。因此，纵式共管建筑与一般的单门单院建筑几乎没有区别。纵向型共有产权与一般单一产权也没有什么区别。公寓所有权很少有问题。因此，这种类型的区分所有权并不是区分所有权研究的重点。

2。它是指建立在交叉共有产权之上的共有产权。共管建筑的交叉类型是指上下交叉层的建筑。例如，一栋四层楼分为四层，分别为a、B、C、D四人所有，这种形式的共管建筑，除了常见的墙、梁、柱外，还有常见的屋顶、楼梯、走廊、外围墙、底座等，横切建筑物的区分所有权与一般所有权完全不同，是建筑物区分所有权研究的重点之一。