一、司法机关处理农村宅基地上建造房屋转让问题的几种意见

由于目前相关法律、法规对此问题的规定不够明确，在审判实践中，司法机关对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，从而导致不同的裁判结果。从目前人民法院审理农村房屋买卖合同纠纷案件的情况来看，对农村房屋买卖合同效力的认定主要有三种意见：

（一）合同有效。理由是根据《民法典》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同方为无效。根据相关的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定，因此，农村房屋买卖合同有效。

（二）合同无效，但不返还。合同无效的理由是违反了十一届三中全会作出的关于土地承包经营权流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益的精神。转让房屋不返还的理由是出卖方的行为本身可以视为对宅基地使用权的一种放弃，而法律并不禁止这种放弃行为。另外，《民法典》规定：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。其中不能返还是指事实上的不能返还，没有必要返还是指根据实际情况的需要，而使用扩张解释来理解没有必要返还能更好的倡导诚实信用原则，维护交易安全，保障农村社会秩序稳定。

（三）合同无效，相互返还。反悔一方对另一方作出赔偿，处理原则是不诚信者不得益。

二、宅基地上房屋转让后如何处理

对农村宅基地上房屋转让行为发生以后如何处理问题，审判实践中通常存在以下几种情形：

第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如查明无欺诈、显失公平的情形存在，应认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。

第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行的或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应当作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第四，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，未经有关组织和部门批准的，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

三、宅基地转让协议范本

甲方：___身份证号码___乙方：___身份证号码___

乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：

（一）甲方转让的宅基地位置为_____________，该宅基地登记面积共___平方米;

（二）该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。

（三）甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：

1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;

2、该房屋的抵押状况为：___。

3、该房屋的使用状况为：___。

（四）转让的价格为人民币￥___元（大写___元）。

该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用所有费用由乙方自行承担。

（五）乙方付款方式和期限：______________。

（六）宅基地交付时间：________________。

（七）乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。

（八）甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元;乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。

（九）本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

（十）双方往来通讯方式如下：

甲方：___

身份证号码

年月日

乙方：___

身份证号码

年月日