一、外商投资企业用地有何限制

1、外商投资企业对所用土地只有使用权，没有所有权；

2、外商投资企业用地年限由土地使用合同规定；

3、外商投资企业不得擅自改变土地用途；

4、外商投资企业使用土地必须严格遵守土地利用的总体规划和城市建设规划，符合国民经济建设的总体布局。

二、外商投资企业用地的场地使用费如何算

1、场地使用费的概念：

场地使用费，是外商投资企业为取得划拨土地使用权而向中国地方政府缴纳的一种费用，是其使用土地的代价，一般由土地使用费和土地开发费两部分组成。

2、征收对象

①、中外合资、合作经营的工业、旅游业、商业、服务业、农牧业及合资建设的住宅公寓等所需的建设用地；

②、中方与国外华侨、港澳同胞合资、合作所需的建设用地和工程用地；

③、外商、国外华侨、港澳同胞在中国投资举办拥有全部资本的企业的建设用地和工程用地。

3、征收费用的标准

①、一般地区，外商投资企业用地，场地使用费为每平方米5-300元；

②、经济不发达地区，经所在地人民政府同意可以给予特别优惠；

③、对于从事农、牧业的外商投资企业，经场地使用费所在地省、自治区、直辖市政府同意，可不按每平方米计算，而按企业营业收入计算；

④、对产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，给予特别优惠。

4、征收方式

①、作为中方合营者的投资股本预收计算，通常合同有规定合营期限的，按约定计算；如果没有约定的则按15年一次预收；

②、场地使用费由外商投资企业按年向当地人民政府缴纳。

三、外商投资取得土地使用权的方式

1、通过出让方式取得国有土地使用权。

即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给外商投资企业，由外商投资企业按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。外商投资企业与市、县土地管理部门签订出让合同并支付全部出让金后，办理土地登记，取得土地使用权。通过出让方式取得的土地使用权属于外商投资企业的自有财产，可以转让、出租、抵押，但是企业取得出让的土地使用权将要为此而支付较大数额的出让金。

2、通过划拨方式取得土地使用权。

外商投资企业可向土地管理部门申请，经有批准权的人民政府批准后，由市、县土地管理部门与外商投资企业签订土地使用合同，办理土地登记手续，取得土地使用权。通过划拨方式取得土地使用权，外商投资企业要向政府一次性缴纳场地开发费和每年缴纳土地使用费；或者将开发费和使用费综合计收，每年缴纳场地使用费。通过划拨方式取得土地使用权，可以较小的代价取得土地使用权，但土地使用者只能自己使用土地，土地使用权不得转让、出租、抵押，如需转让、出租、抵押应按规定补办出让手续，补交出让金。按照法律的规定，只有城市基础设施用地和公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地可以采取划拨方式。

3、通过合资或合作方式取得土地使用权。

中方企业把企业拥有的厂房及设备连同土地使用权作价入股或作为合作条件与外商组成合资、合作经营企业，从而使中外合资、合作经营企业取得土地使用权。以上行为必须到土地管理部门办理用地手续。中方以划拨土地使用权作为投资或合作条件的，则由合资、合作经营企业的中方每年按规定缴纳土地使用费。中外合资、合作经营企业将该土地使用权转让、出租、抵押时，应补办出让手续，补交出让金。外商投资企业以这种方式取得土地使用权，目前在中国有很多。

4、通过租赁房屋及场地取得土地使用权。

这种形式是外商投资企业直接向国有、城市集体、乡镇企业和集体经济组织租赁房屋及场地，并按租赁合同的约定向出租者支付租金，从而取得国有土地使用权。但需明确的是，出租房屋实际上是连同土地一起出租，如果供出租的土地是以划拨方式取得的，必须先补办出让手续，补交出让金，否则是违法行为。

5、通过土地使用者转让而取得土地使用权。

土地使用者将土地使用权转让于外商投资企业，外商投资企业为此支付一定的地价款而取得土地使用权。有两种情况：一是外商投资企业直接受让于合资、合作者或者第三人以出让方式取得的土地使用权；二是外商投资企业受让于合资、合作者或者第三人的划拨土地使用权，但在受让的同时应补办出让手续，如经批准也可不办出让手续，仍保持原划拨土地使用权的性质。

6、接从国家以租赁方式取得土地使用权。

外商投资企业与县级以上土地管理部门通过签订国有土地租赁合同，并按合同约定向国家缴纳年租金而取得土地使用权。目前这一方式尚在试点阶段，各地的具体做法不一，对租金、租期以及取得土地使用权后能否转让、转租和抵押的规定也不尽相同。外商投资企业以这种方式取得土地使用权，目前主要的依据是各地方人民政府的规定。这种方式既可以保证国家土地收益，又可以减轻土地使用者取得土地的支付压力，有很多优越性，有可能成为今后取得土地使用权的主要方式。