1、合法性原则
即商服用房的拆迁补偿评估,必须以商服用房具备合法产权、合法使用与合法处分为前提。具体地说,在评估时:
(1)必须确认估价对象具有合法产权。具有合法产权的商服用房是经依法登记,颁发了房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证的商服用房。无法确认估价对象产权合法性的商服用房,必须在评估报告中进行说明。商服用房的估价结果是假定估价对象具有合法产权情况下的评估,其评估结论是假定估价对象具有合法产权情况下的结论。否则,评估结论无效。
(2)必须按估价对象的合法用途进行评估。只有房屋产权证登记为商业用途或商服用途的合法商服用房,才能按商服用房进行拆迁补偿评估。目前有不少沿街非商服用房的产权人、使用人,在没有办理产权变更手续的情况下,擅自将用房改为商服用房。估价人员不能把这些房屋作为商服用房进行拆迁补偿评估。
(3)必须按照合法处分的规定进行评估。拆迁补偿价格应当根据被拆迁房屋所处的房地产市场的评估价格确定。此市场评估价格,是被拆迁房屋于估价时点在公开市场上合法处分、合法交易的客观公正的价格。对于土地为划拨用地的商服用房,应是补交土地使用权出让金后的价格。
(4)对于持有房屋所有权证和土地使用权证,但房屋已不存在的情况,应按土地使用权证的土地面积评估土地使用权的补偿价格。
2、商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途一般是其拆迁许可证颁发之日所保持的用途
商服用房拆迁补偿评估一般是评估出拆迁许可证颁发之日被拆迁商服用房的市场价值,并以此评估价值作为拆迁人对被拆迁人、承租人不能保持现状继续使用遭受损失的补偿依据。因此,商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途,应是拆迁许可证颁发之日保持现状继续使用前提下的用途。
3、替代原则
商服用房拆迁补偿评估的替代原则包含两层含义。其一是商服用房拆迁补偿评估的结果不得明显偏离类似商服用房在同等条件下的正常价格。其二是商服用房拆迁补偿可以采用市场比较法,即可以根据委估商服用房与近期交易的类似商服用房区域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差异,对近期交易的类似商服用房的交易价格进行修正,从而求出委估商服用房的拆迁补偿价格。
4、估价时点原则
商服用房拆迁补偿评估的估价时点原则,是指商服用房拆迁补偿评估的价格是估价时点的价格。此原则是要注意以下两点:
(1)被拆迁商服用房在不同时期的收益应该按照适当的资本化率折算为估价时点的现值。
(2)商服用房拆迁补偿价格评估的结果,一般是房屋拆迁许可证颁发之日的评估价值;规模大,分期、分阶段实施的拆迁项目,评估结果应是当期房屋拆迁实施之日的评估价值。
工厂拆迁补偿价格评估方法有什么
1、市场评估价
被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、交易均价
同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价
由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
工人没有赔偿,但是可以获得相应补偿,工厂被拆迁以后需要采用货币补偿法,运用这种方法时要明确补偿的金额,补偿款的支付方式,确认补偿金额的方法有三种,分别是市场评估价,商品房交易均价,重置价,具体采用哪种方式由实际情况决定,出现拆迁单位不给补偿的情况,可以去法院起诉维权。
-
拆迁估价的基本原则及基本事项
136人看过
-
房屋拆迁评估:解读拆迁补偿价格分析
204人看过
-
无锡房屋拆迁补偿价评估实施细则
235人看过
-
西宁市房屋拆迁安置补偿标准及价格评估规则
394人看过
-
评估房产的价格时原则是什么
161人看过
-
评估房屋拆迁补偿价中的矛盾
65人看过
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房具有产权年限为70年的性质,同时价格相对较低,但存在无法按期交付的风险。... 更多>
-
房屋拆迁补偿如何评估呢,房屋拆迁补偿价格,应该怎么评估拆迁造价呢?澳门在线咨询 2022-04-16房屋拆迁补偿如何评估? 1、价格时点 如果物价下跌,被拆迁人已投入了资金,没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨,被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值,此时应按现时价值作为补偿。 2、价格构成 在计算装修造价时,除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外,还应计算工程的间接费用如:设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场,
-
房屋拆迁补偿定额,房屋拆迁评估的评估原则是什么北京在线咨询 2022-05-08在拆迁补偿中有关拆迁补偿的方法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定,采用市场比较法进行房屋拆迁估价,所选定的参照物实例,应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近,参照实例的成交时间不超过估价时点12个月,选取的参照实例须在3个以上,参照实例的综合修正系数不超过30%.但是
-
如何合理评估房屋拆迁补偿价格,最新评估方法河北在线咨询 2021-10-31被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估方法确定。 对被征收房屋的价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对审查结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房和城乡建设主管部门制定。在制定过程中,应当向社会公开征求意见。
-
养猪场拆迁补偿是按评估公司评估的价格来算吉林省在线咨询 2022-09-27补偿评估标准是:(一)房屋拆迁补偿计算标准(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补
-
房屋拆迁补偿的估价不服怎么办,对房屋拆迁补偿的估价不服怎么办?黑龙江在线咨询 2022-05-04对房屋拆迁补偿的估价不服怎么办 1、拆迁当事人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。 2、拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。 3、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估