【案例】

江苏省扬州市某装饰城是由扬州市＊＊置业有限公司开发的一个房地产项目。该项目2005年11月立项，2006年12月竣工备案。建筑面积12万平方米左右，可售面积11．25万平方米，已售11．11万平方米，销售比例达98．7％，符合土地增值税可清算条件。据该公司报送的清算申报资料，项目土地增值税税负率为3．76％。

【案头分析】

一、是指对申报资料中的关键要素，通过专业、合理地分析，快速、准确地判断出申报疑点，为下一步核查工作指明方向。

1．税负率分析

据测算，扬州市同类型房地产项目的土地增值税税负率一般在10％－12％之间，而该装饰城项目土地增值税税负率仅为3．76％，明显偏低。

2．扣除项目分析

扬州市地税局清算人员重点分析了4项扣除成本单位造价指标，从单位造价来看，该项目基础设施费和公共配套设施费低于参考值，而建筑安装费超过参考值。为此，清算人员又进一步对建筑安装费的构成进行了分析。通过比较发现，建筑安装费中装饰单位造价成本高达328．23元／平方米，占建筑安装费的26．64％．

3．销售价格分析

根据公司的销售明细表，分年、分类、分楼层计算出销售均价作为基价，比较各户实际售价偏离基价比例，最终发现售价低于基价10％以上的较多，占总户数的10％以上，而且部分售价偏低基价的比率还达到了20％以上。

二、发现疑点后，根据项目事物的内在规律，进一步收集关键的资料及信息，顺藤摸瓜，发现“症结”。

1．资金排查法

转移利润往往涉及转移资金。针对高额装饰费用的疑点，清算人员采用资金排查法检查是否存在问题。调查发现，涉及的主要装饰施工企业是温州市＊＊建设工程公司。而从该公司与温州市＊＊建设工程公司的资金往来情况看，存在时间异常问题：该装饰城是2006年12月竣工的，但却在2010年支付给温州市＊＊建设工程公司800万元的装修费。

2．售价类比法

对于售价中存在的问题，销售人员称：由于该楼盘为商铺，销售定价根据签约时间、面积大小、地理位置、房屋朝向等诸多因素确定，一房一价，销售价格不具备可比性。根据企业提供的商铺平面图，清算人员从中找出了条件相同的商铺，但发现它们之间的价格仍然相差较大。

3．报表分析法

根据企业财务报表，清算人员对“固定资产”进行了核查。经查，“房屋建筑物”期末余额1148．85万元，为自建仓库，但仓库成本中仅仅归集了开发建造成本，并无土地成本。

三、就是针对前期发现的问题，抓住要害，深入实际，内查外调，取得让纳税人信服的第一手资料，“让事实说话”。

1．核实温州市＊＊建设工程公司的装饰成本

对于800万元装修费问题，温州市＊＊建设工程公司解释，主要是出租房的修理支出和2010年9月的尾房装修支出。显然，修理支出在计算土地增值税时不能扣除。围绕装修支出，清算人员在实地一一走访后发现，其说法并不成立。

2．核实不为人知的售价影响因素

通过走访业主得知：他们在购房时选择了销售返租的方式，无论公司同他们签订何种类型返租协议，一律都按总房款的24％抵减购房款。事实上，该公司是在用租金直接抵减房款。仅这一项，即审核调增销售收入7779．38万元。

3．核实自用仓库土地成本

关于仓库成本中仅仅归集了开发建造成本，并无土地成本一事，该公司领导解释，仓库虽然处于规划红线内，但该地原规划为停车场，属公共配套设施，现被企业改建为仓库，为违章建筑，故无土地成本。

但清算人员在向原工程造价机构调用了相关图纸、向城建档案馆调阅了原始发改委批文等资料后发现，发改委批文及总平面图均显示仓库所在地为库房，规划用地1．53万平方米。据此，地税部门计算核减申报土地成本1443．96万元。

【评估处理】

最终，地税部门对其收入项目调增7834．44万元，扣除项目调减7632．14万元。其中，应缴土地增值税税额核增5216．53万元，税负率上升9．62％。