一、物业管理法律关系的主体是谁

1、业主

业主是物业的所有权人。按其拥有的物业所有权的状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。独立所有权是典型的传统不动产所有权形态，现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。

业主享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;参加业主大会会议，行使投票权;选举业主委员会委员长，并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;法律、法规规定的其他权利。

依《物业管理条例》的规定业主负有义务。

2、业主大会

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20%以上业主提议，由业主委员会组织召开。

业主大会的法定人数，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主大会有以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

3、业主委员会

业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。

业主委员会的委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。

业主委员会的职责如下：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施;业主大会赋予的其他职责。

二、物业管理条例规定业主的权利包括哪些

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

三、更换物业基本步骤

1、小区先成立业主委员会。

2、如果与物业管理公司的物业管理委托合同已到期，那么，由业主委员会通知物业管理公司撤出，由业主委员会聘请新的物业管理公司。

3、如果与物业管理公司的物业管理委托合同尚未到期，那么，由业主委员会通知物业管理公司解除合同，协商解除合同。如果协商不成，到当地法院起诉，要求解除物业管理合同。判决生效后，再聘请新的物业管理公司。