一、业主大会成立的要求和条件

业主大会成立的条件是一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇政府），街道办事处（乡镇政府）在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组由街道办事处（乡镇政府）、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处（乡镇政府）组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。居住物业管理区域召开首次业主大会会议，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。

二、首次业主大会如何召开

首次业主大会会议所需的文件资料：

1、物业管理区域证明；

2、房屋及建筑物面积清册；

3、业主名册；

4、建筑规划总平面图；

5、交付使用共用设施设备的证明；

6、物业服务用房配置证明；

7、其他有关的文件资料。

符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

筹备组应当做好以下筹备工作：

1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3、草拟管理规约、业主大会议事规则；

4、依法确定首次业主大会会议表决规则；

5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6、制定业主委员会选举办法；

7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

三、业主大会的职能

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。