土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利，有如下特征：（1）是在他人土地上享有的权利。（2）可以满足他人对土地利用的需求。（3）他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人。（4）它的存在对所有人、使用人有一定限制，如应满足别人的通行权。（5）它是一种生产、生活中客观存在的权利。

他项权利人合同中的土地他项权有：地役权、地上权、空中权、地下权、租赁权、借用权、耕作权、抵押权。

土地出让合同中的有关问题详解

针对购买房改房，缴纳土地出让金，得到的却是土地使用权证的问题，杭州市土管局有关部门会同杭州市农税中心、杭州市房改办，经过协调，作出规定：今后房改房成交，买方将签订土地出让合同，缴纳土地出让金之后领取出让土地使用权证；对于缴了土地出让金，拿的却是划拨土地使用权证的房主，将换发出让土地使用证。

从近日开始，划拨土地上的房改房、经济适用房上市交易，一宗土地签订一个出让合同，由宗地内第一套房屋上市交易的买方与杭州市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》。该宗地内其它各套房屋上市交易时，买方不再签订出让合同，只签收市土管局签发的《国有土地使用权出让金缴纳通知单》。买方缴清土地出让金后，视为认定该宗土地的《国有土地使用权出让合同》。

由于房改房土地证按建筑占地分摊土地面积，而大部分房改房土地使用权尚未复核验收，因此，缴纳土地出让金，按房改房交易土地出让金缴纳标准和房改房土地使用证上载明的土地面积计缴。土地变更登记时，按复核验收中实测土地的分摊面积发证。

土地使用权出让年期，以一宗地为单位，从房屋竣工日期起算，确定出让土地使用权截止日。同一宗地内，第一套房屋上市交易时签订土地出让合同中确定出让土地使用权截止日。土地变更登记时，从截止日往回推算到发证之日确定购房人取得土地使用权的年限。此后，在同一宗地内的其它的各套房屋上市交易时，其土地出让年期相应缩短，使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。

房改房土地出让年期一般定为70年，从房屋竣工年份算起，但在1980年前竣工的房屋，无论何时房改均按1980年起算，1980年后竣工的按实际竣工年份起算。

据悉，对1999年9月27日起缴纳土地出让金的买方，领到划拨土地使用证的，从2000年1月份起，杭州市土管局将分期分批有计划地让其补签土地出让合同，换发出让土地使用证。

《中华人民共和国民法典》

第三百七十二条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第三百七十二条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。