1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场（如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字）2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

京郊农民的失地问题与失地农民

很遗憾，在调查中，我们并不能获得全面的反映这方面情况的数据和资料。因此，只能主要就调查点上（朝阳区、丰台区、朝阳区来广营乡和丰台区卢沟桥乡）的调查资料以及其他来自各类媒体的二手资料对相关问题进行分析和研究。

北京市近郊区农民失地的情况

北京市近郊区农民的失地情况可以用一泻千里一词来形容，从上个世纪90年代至今，很多地区的农民的土地占有量正迅速地向零逼近。目前他们所有的人均耕地仅仅只对农民的社会身份起着象征性的作用。

北京近郊部分乡镇已处于无地的边缘

调查资料显示：1990年，朝阳区来广营乡在籍耕地面积尚有16930亩，人平可耕地面积达1亩左右；而到2003年底，该乡实有耕地面积已经减少到904亩，人均可耕地面积只有0．12亩。丰台区卢沟桥乡农民失地的情况更甚。据乡干部反映，目前该乡在籍耕地面积2135亩，实有耕地面积231亩。如果分摊到该乡所辖村，每村平均耕地面积不到1亩，基本已经到了无地可耕的地步。

绿化隔离区建设是近年来失地速度明显加快的主要原因

据北京市政协张嘉兴常委提供的统计数字：2000年以前，北京市每年建设用地在1000—1500公顷；2000年以后，每年增加到5000公顷左右。

据朝阳区来广营乡提供的数字，自有征地以来，累计被国家征用土地12401亩，其中最近4年（2000年至本次调查时点）国家征用土地就达2629亩，超过该乡被征用土地总量的五分之一。

进一步分析表明，近几年朝阳区农民失地速度之所以明显加快，一个最主要的原因是北京市规划实施的两道绿化隔离带建设。据有关方面介绍，以2000年启动的第一道绿化隔离带建设为例，共涉及17个乡27万人，总面积114．46平方公里，其中规划绿地面积68．6平方公里，分别占全市的46％和55％．经过3年的建设，目前朝阳区已建成三个超1．5万亩的大型绿色板块。

绿化隔离区内相当一部分农民隐性失地

按照城市规划及相关政策规定，绿化隔离地区内相当一部分土地政府并没有征用，仍然属于集体所有。但是，这意味着：农民只有象征性的土地使用权，而没有实际支配权——只能在自己的土地上按照政府的统一规划进行绿化建设，而不能用于其他用途。在调查时，一位老农发牢骚：这块地政府并没有征用，仍然是你的，可是你什么也不能干，更谈不上挣钱，只能看着它干着急。

绿化隔离区建设对农民生活、生产影响较大

绿化隔离区地处城乡接合部，现行政策对区内农民的生活、生产影响较大。这种影响可能并非直接因为耕地面积的减少，因为农业收入在近郊区农民的收入中已经降到仅有3—4％．其影响主要体现在两个方面：

其一，地处城乡结合部的绿化隔离带建设对乡镇企业的影响颇大。据统计，截止到2003年底，第一道绿化隔离地区累计关闭、搬迁、拆除各类企业3238家，其中2003年累计关闭、搬迁、拆除各类企业1066家。调查资料也显示，三年来（2000—2003年），朝阳和丰台两区绿化隔离地区内，因绿化拆迁各类乡村企业分别达到2130家和434家。

其二，自上个世纪80年代后期以来，向外来流动人口出租房屋已经成为近郊农民获取收入的主要手段。调查资料反映：朝阳区5万余农户中，出租房屋数量高达21万多间，平均每户在4间以上。丰台区永定河以东乡镇，90％的农户有房屋出租。在此次调查的乡镇中，农民从出租房屋获得的收入户均2—3万元，最少的也有1万多元。瓦片经济是近郊农民达到小康水平的主要经济来源。目前给每个农民50平米的上楼政策，显然会使农民丧失这部分收入。

北京市近郊区失地农民的情况

北京市近郊区失地农民的类型与特征

从调查情况看，北京市建设征地主要涉及以下四类人员：

一是农转工人员。农转工人员是指征地后转为非农业户口（城镇居民户口），且年龄在劳动年龄阶段（男16—59周岁、女16—49周岁）且身体健康的人员。其特点是：被征地农民直接由政府指定单位（多为征地单位）负责接收安置而成为城镇职工。

二是农转工自谋职业人员。农转工自谋职业人员是指征地后转为非农业户口（城镇居民户口），虽然本身符合农转工条件，但自愿放弃政府给予的就业安置待遇，领取一次性安置补助费并自主择业的人员。其特点是：被征地农民领取安置补助费后，政府和征地单位对他们不再负有安置就业的责任。

三是农转居人员。农转居人员是指征地后转为非农业户口（城镇居民户口）的人员。其特点是：转居不转工，离土不离乡，劳动年龄人口则由其原来所属的乡、村集体经济组织负责安排工作。

四是超转人员。超转人员是指征地后转为非农业户口（城镇居民户口），但年龄已经超过劳动年龄阶段（男年满60周岁、女年满50周岁）以及经检查认定完全丧失劳动能力的人员。其特点是：转居不转工，由民政部门统一管理，享受相应的社会保障待遇。

北京市近郊区失地农民的规模与结构

据媒体报道：自1993年以来，北京市失地农民累计达33万；其中，上述第一类农转工人员和第二类农转工自谋职业人员在10万人左右；由民政部门管理的征地超转人员共13097人（其中一般征地超转人员12587人，孤寡病残人员510人）；按以上数据推算，农转居人员也应该在10万左右。

本次调查的资料也显示：1993年以来，朝阳区失地农民累计达73000人。其中农转工人员45000人，目前有农转工自谋职业人员20000人，超转人员7700人；丰台区失地农民累计60000，其中农转工人员47820人，目前有农转工自谋职业人员的9000人，超转人员190余人。

农民失地问题今后的发展趋势，据北京市政协经科委、民建市委等部门组成的联合调研课题组的估计，今后四五年间，北京还将有12—13万农民失去土地。

北京市解决失地农民问题的相应对策

北京市解决失地农民问题主要依据以下四项政策及若干相关配套措施。四项政策分别是：《北京市建设征地农转工人员安置办法》（［1993］16号），《北京市人民政府批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知》（京政发［1994］7号），《北京市人民政府印发关于加快本市绿化隔离地区建设意见的通知》（京政发［2000］12号）和《北京市人民政府办公厅转发市民政局关于提高征地超转人员生活补助标准请示的通知》（京政办发［1995］113号）。概括以上文件精神，针对失地农民，北京市政府主要采取了以下四种安置方式：

其一是招工安置。招工安置针对的是上述农转工人员。大体采取两种安置方式：单位安置——建设征地单位自行安置或委托有安置能力的单位安置和转工留用——征地单位安置确有困难的，可委托被征地乡、镇、村办企业代为安置。

农转工人员到接受单位后，一律按全民所有制职工办理招工录用手续，签订无固定期限的劳动合同，享受单位的各项福利待遇。接收单位可得到政府给予农转工人员的安置补助费。

其二是货币安置。货币安置对象是上述农转工自谋职业人员，他们在一次性全额领取安置补助费（1993年规定的安置补偿费标准为每人3万元人民币）后，自主择业，自行解决养老、医疗、失业等社会保险待遇。

其三是留地安置。留地安置主要针对上述农转居人员。在不影响整体规划的前提下，政府在征用范围内留出部分土地由农村集体经济组织或者村民委员会使用，作为用地补偿。具体措施有：市区两级政府按照绿化面积补助苗木费、养护费及补偿地上建筑物、青苗等损失；安排一定比例的绿色产业项目建设用地（百亩以上绿化面积允许有3—5％的产业土地）和开发建设部分商品房（农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为10．5）。农转居人员的社会保障和劳动年龄人口的就业由其所在乡、村农村集体经济组织负责安排。

调查显示：农转居人员的户籍虽然转为非农业户口，但他们的社会保障仍然继续沿用以前的保障形式，未纳入城镇管理体系。大体说来，农转居人员现行的保障方式主要有两类：一类是正式的，即由政府统一颁布政策法规并组织实施的，如农村社会养老保险、农村合作医疗或新型农村合作医疗以及农村最低生活保障制度。另一类是非正式的，主要是村级集体福利。如给村民发放退休金，集体参加商业养老保险，减免村民上楼后的水电费、物业费、取暖费等费用，奖励村民子女上学以及各种名目繁多的其他补助。从享受保障待遇的效果看，集体福利是农转居人员最主要也是最实惠的保障。

资料表明，到2004年6月，丰台区累计参加农村社会养老保险人数为19549人，覆盖率为36％．累计参加合作医疗的人数为143489人，覆盖率为93．9％．享受农村最低生活保障的农户为517户980人，人均月补差标准是170元。享受退休金待遇的农民为18000多人，占农村人口总数的12％，平均每月领取退休金数额为230元左右。商业养老保险的参保人数达13614人。

其四是社会保障安置。社会保障安置对象主要是超转人员。具体政策措施包括：市民政局负责超转人员的管理，（村）居委会负责具体联络；市财政按年度向区、县，区、县按季度向街道、乡镇拨付经费，街道、乡镇按月将补助发至本人。超转人员生活补助费自1995年开始，在1995年标准基础上每年递增10％（暂定以10年为限），且每人每月增发医疗补助30元。截至2001年底，北京市超转人员人均月补标准为398元。

同时，政府对1995年以后征地的单位按每亩300至400元收取特别备用金，专门用于解决过去已转居人员因提高生活补助标准而造成的经费缺口问题。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。