被香港人称作四叔的香港富豪李兆基这段时间很头痛,因为他旗下恒基地产所开发的一处豪宅天汇,最近传出消息被买家大量退货。据恒基地产自己披露的数据,去年以高价出售的24个单位中,仅有4个单位成交,其余均可能要退货。

要知道,四叔所卖的这些天汇楼盘不是一般的高价盘,它们是位于香港岛西半山的顶级豪宅。这次遭退货的一个楼盘,更是在去年10月创下每平方英尺售价7.128万港元(每平方米接近70万元人民币)的全球分层最贵纪录。

当时不少香港房地产中介都以这个楼盘为例,力图向客户证明香港的楼价高得有理。现在看来,天价楼盘并没有获得买家实际承接,显示上述价格并非市场价,受它影响带动的房地产价格也值得怀疑是否具有市场参考性。

如此大量的退房率还引发社会的震惊,究竟恒地是在欺骗大众,拉高楼价,还是它真的遭到了买家的集体狙击?还有一个细节令香港人很困惑,就是对于那些取消交易的买家,恒地只没收定金,却没有追加重售索赔,这更令香港人怀疑交易的真实性。

所谓重售索赔,是香港房地产交易中一个保护卖家的重要措施:在香港取消买楼可不像在内地这么简单。在内地,买家退房大不了损失少量定金而已,但在香港,如果你交了定金后退房,相当于违约,卖家下次再把房子卖出去时,如果低于你此次应成交的价格,你需要赔偿两次交易价的差额给卖家。恒地出售的是全球最高价的房子,却发表声明甘愿放弃上述重售赔款,不免令香港舆论哗然。

回头来看,在整起事件中,恒地先是延后交易,随后又宣布交易被取消,令不少港人觉得不解。连普通人都觉得不解,香港特区政府就更是觉得不可思议,因此频频要求恒地作出解释,这恐怕也正是令李兆基头痛之处。

坦率地说,究竟恒地的交易是否是虚假信息,现阶段很难回答,否则不会从年初拖到现在,仍然没有答案。这个问题未来也一样难答,因为取消买卖的是买家,正如李兆基所解释,去年到现在股票都跌了十多个百分点,房地产价格更是大打折扣,买家退货也很正常。由于买家信息是受保护而不公开的,这样最终问题可能是不了了之。

笔者与一些地产界人士交流,他们也认为特区政府在这起调查中不会占什么优势。因为这次恒地卖的项目是通过私人买卖而非政府拍卖土地的方式获取,本质上其售楼行为不受政府干预。此外,迄今为止,香港似乎还没有一个具体的针对楼盘销售的信息披露法规。

香港特区政府直到今年才针对新楼销售推出九招十二式,但它充其量也只是一种行政指引,还没有形成法律。更何况这些规管指引还是今年4月才推出,对于恒地的天汇楼盘根本没有效力。

看似香港特区政府胜算似乎不大,但笔者认为,香港特区政府的醉翁之意不在酒,而是希望借此机会提升香港整个房地产市场的信息披露质量。

以李兆基的天汇作为靶子,当然是个不错的选择:首先它够分量,是全球最贵的楼盘;其次李兆基也算是香港地产界响当当的人物,香港特区政府以他旗下物业作靶子,也可以证明自己并没有像一些港媒此前批评的与开发商共同推高楼价。

反观中国内地市场,各地政府似乎还没有认识到信息披露对于房地产市场的重要意义。中央政府显然希望给地产降温,才出台了国十条,但是坦率地说,国十条是通过行政干预贷款,直接限制了买卖双方交易,这种干预的效果远不如提升市场信息透明度来得更有效。

在香港,二手房地产市场信息已经相当透明,你可以在政府网站上查到想买的房子的所有过往文件与成交价格;同时香港的银行也会为你免费提供当前的市场估值报价;在今年推出九招十二式之后,香港的新楼市场信息披露也上了一个台阶。

举例来说,香港特区政府要求地产商须在交易后五天内公布详细的成交资料,而且要披露当中涉及董事局成员以及其直系亲属的交易;此外,为了防止捂盘,特区政府要求小型发展项目每一批出售单位的首张价单须最少提供三十个单位或该批可供出售的单位的30%,以高者为准;而大型发展项目每一批出售单位的首张价单则须最少提供五十个单位或该批可供出售的单位的百分之五十,也以较高者为准。

如果考虑到内地的住房空置率,以及大量存在的地产销售人员虚报成交价格的情况,笔者相信,如果内地的地方政府也能像香港那样,要求地产商公开披露新楼销售的详细数据,房地产价格的下跌将是立竿见影的。