财产清算是企业发生解散或终止后进行的法定程序，法律所规定的引起企业解散的情况即为企业清算的法定原因。在我国，能导致外商投资企业解散和清算的法定原因主要有以下5种情况：

1.企业的合营或合作期限届满(期限届满);2.企业发生严重亏损无力继续经营(严重亏损);3.合营或合作一方不履行合营或合作企业合同、章程制定的义务，致使企业无法继续经营(严重违约);4.合作企业合同、章程中规定的其他解散原因已经出现(约定解散);5.合作企业违反法律、行政法规，被依法责令关闭(责令解散)。

上述5种情况中，第1项(期限届满)和第4项(约定解散)属于自愿清算，因为清算是由企业投资方自行提出，而并非由债权人提起;其他3项则属强制清算，一般是由法院或仲裁机构根据债权人、公司董事会或投资者的申请作出清算今后开始，并且清算工作需要外部行政部门的介入。从另一角度划分，因上述第2项(严重亏损)与第4项(约定解散)所列情形发生而解散企业的，是依决定解散，应当由外商投资企业企业的董事会或者联合管理委员会做出决定，报审查批准机关批准。因上述第3项所列情形(严重违约)而发生解散的，是依申请解散，不履行企业合同、章程规定的义务的投资者一方，应当对履行合同的地方因此遭受的损失承担赔偿责任，履行合同的一方则有权向审查批准机关提出申请，解散合营企业。

无论是哪种原因发生解散而进入清算的，都必须依法定清算程序进行。从《外商投资企业清算办法》(以下简称清算办法)的规定来看，我国法定清算程序有3种类型：即破产清算、普通清算与特别清算，分别适用于不同的清算情况。普通清算与特别清算属于公司清算范畴，与破产清算是完全不同的独立概念，但在程序与目的上有共同之处。其中破产清算适用于企业破产的情况，凡外商投资企业被依法宣告破产的，依照有关破产清算的法律、行政法规办理。普通清算适用于企业能够自行组织清算委员会进行的清算，依照《清算办法》关于普通清算的规定办理。特别清算则主要适用于以下两种情形：

1.企业不能自行组织清算委员会进行清算或者依照普通清算的规定进行清算出现严重障碍的，企业权力机构、投资者或者债权人可以向企业审批机关申请进行特别清算。

2.企业被依法责令关闭而解散，进行清算的，依照特别清算的程序进行。

特别清算实际上是一种强制清算，因为不像普通清算那样由企业自行组织进行，既无债权人干涉，又无法院介入，而是根据债权人或股东的申请，由法院或审批机关直接组织和指导下进行的清算，但是特别清算与普通清算又有一定程序上关联，根据法律规定，除了企业被依法责令解散外，特别清算只是在普通清算进行后出现法定障碍时而无法独立完成清算事务时，才能开始实行，而不能在尚未启动普通清算时直接适用。显然，普通清算在时间上可视为特别清算的前登程序。

目前我国发生的外商投资企业的财产清算，除了破产清算外，大多数为特别清算。因投资争议而导致企业解散是清算发生的主要原因，这种情况下中外投资各方往往不能达成一致意见或无法自行组织清算。而需要外部行政部门的介入。因此，本文所述财产清算主要针对外商投资企业的特别清算程序。我国《清算办法》第三章规定了特别清算程序，但无论是普通清算还是特别清算，其基本程序内容一致。《清算办法》的大部分内容对两者都适用，因此，有关特别清算程序，凡第三章没有规定的，则适用有关普通清算的规定。同时，《清算办法》所规定的清算原则亦适用于特别清算，即企业清算应当依照国家有关法律、行政法规的规定，以经批准的企业合同、章程为基础，按照公平、合理的保护企业、投资者、债权人合法权益的原则进行。

特别清算制度的设计本身是为了解决实践中大量存在的普通清算难以进行而导致已解散的企业解而不散的问题，避免不必要的经济纠纷，以保持社会经济秩序的稳定。实质是通过清算来实现不同权利主体的各自经济利益，即国家的税收利益、债权人的财产利益、投资者的企业剩余资产分配利益以及职工的工资及劳保利益的合理分配。然而，清算的意义不仅体现为一种公正处理企业财产的法律行为，还在于也是终止其法人资格的一种法定程序。

清算和破产清算来作明确的区分;公司法第191条前半部分所规定的情形属普通清算，公司法第191条后半部分及第192条所规定的清算为特别清算，即法律规定的特别清算情形有两种：一是公司自愿解散后逾期不成立清算组时，债权人可以申请法院指定人员组织清算组。法院应当受理该申请，并及时指定清算组成员进行清算。二是当公司因违反法律、行政法规被依法责令关闭而解散的，由有关主管机关组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组进行清算。公司法对于股东提起清算的情形未作出规定，导致实践中大量的已陷入僵局的公司无法组织清算，且由于上述规定仅适用于公司，实践中大量的非公司企业的特别清算尚缺乏明确的依据。