我国住房保障体系所设计的住房品中最主要的有两种,即廉租房和经济适用房。这两种房性质是不一样的:前者所有权不变,只转让使用权;而后者则会转变所有权。

从近几年来的实践看,经济适用房并未达到当初预想的效果。不仅如此,它还带来了一些非常负面的东西。

住房保障体系的设计,主要是为了帮助低收入阶层能够实现“居者有其屋”。可是经济适用房在具体运作时却常常被商品房化了,即使是小面积的户型,总价格也都非常可观,不要说低收入阶层,就是一些中等收入阶层也难以承受。因此,其所谓的保障作用根本难以体现。就经济适用房的建设来说,虽然有政府保底,但由于其利润率限制在3%,远远不能和商品房相比,因此开发商普遍积极性不高;就政府而言,需要给予廉价的土地以及相关的配套建设支持,是一种社会效益明显而经济效益缺乏的投入,所以积极性也未必比开发商强。这就使得经济适用房的建设速度极其缓慢。

更为严重的是,由于经济适用房相当程度上具备商品房的性质,而价格却要明显低一些,因此,它们就成了一些权力部门重要的寻租工具。最终结果是,得到经济适用房的人根本不属于住房保障之列,而真正需要住房保障的人却只能望房兴叹。这方面的腐败案已屡有发生,相信大家都不陌生。经济适用房由于是一种具有转移所有权性质的保障性住房,因此,它们不具备周转使用的功能。这也在很大程度上影响了保障性住房供给与需求的平衡,使供求缺口长期难以缩小。

经济适用房所存在的缺陷使它们难以有效地发挥住房保障的功能,象征意义远大于实际意义。与之相比,廉租房则具有多方面的优势,更符合我国当前的实际情况,值得进一步大力推广。

第一,廉租房只转让使用权不转移所有权,因此,它们很难成为权力寻租的工具。当然在出租环节上也要加强控制,否则也存在被权力者加价转租从中获取利益的可能。

第二,廉租房可以周转使用,在同样数量的房源下,能够使更多人的住房需求得到满足。租住廉租房是受到一定条件限制的,如收入不能超过某个水平,一旦租房人收入超过了这一水平,他就不再具有继续租住的条件而必须离开,这样就可以让另外一个需要住房保障的人能够住到房子。这显然是经济适用房不能做到的。在目前保障性住房总量严重短缺的形势下,强化保障性住房的周转能力是非常重要的。可以说,它会在一定程度上减轻保障性住房建设的压力。因为存量的周转可以消化一部分保障性住房的需求。

第三,从建设成本来说,廉租房要大大低于经济适用房,这对政府来说也是个激励。同样的资金可以让政府建设更多的保障性住房以满足更多低收入阶层的需要。从“居者有其屋”的角度来说,住房数量的增加要比住房质量的提高重要得多。此外,这也更加符合社会公平的原则,使保障性住房的保障性质变得更加清晰。

第四,廉租房并非都是一个标准,也是可以分层次的。著名经济学家茅于轼老先生曾说过廉租房不一定要建单独的厕所,结果受到猛烈的批评。其实有些廉租房不建单独厕所是完全可以的。大家上学时住的集体宿舍,厕所就都是公用的。对于那些提供给单身人士而非家庭使用的廉租房,不建单独的厕所又有什么奇怪的呢？廉租房不仅可以在大小上分几个层次,而且在质量水平上也可以分几个层次。毕竟低收入阶层的收入水平也是有差异的,而且每个人的偏好也不一样:有些人宁可吃得差些也要住得好点,相反,有些人则不在乎住房条件的好坏。差异化的廉租房就可以更好地满足低收入阶层的不同要求。

从住房保障工作做得非常好的香港来看,特别行政区政府也在2003年宣布,无限期停建及停售“居屋”（相当于内地的经济适用房）,目前仍表明不会重建。满足低收入阶层住房需求的主要是“公屋”（相当于内地的廉租房）。这无疑值得我们深思。

如果我国住房保障体系能够取消经济适用房,专注于廉租房的建设、分配和使用管理,那么,不仅保障性住房的数量会出现飞跃式增长,使更加广泛的低收入阶层能够实现“居者有其屋”,而且对于确保社会公平、消除权力腐败等也都有非常明显的效果。希望有关部门能借鉴香港经验,尽快对住房保障制度进行必要的调整。