开发商地方政府炒房者均被指责症结在什么地方（来源：《北京房地产》2006年第06期）

房价高不怪房地产商面对商品房价又一轮反弹，一些研究者称，仅盯着房地产商叫骂，恐怕解决不了中国的房价问题。

最近，经济学家×××发表了自己的新观点——现在的房地产市场确实有问题、有泡沫，但是房价高不能怪房地产商。“因为企业家的任务就是创造利润，如果想着别的反而不是好企业家。”他把当前问题的症结归为宏观经济的扭曲。“宏观经济的问题不解决，房地产业的企业家对此是无能为力的。”

这种扭曲首先表现在收入分配的严重不均衡上。改革20多年来，贫富差距越拉越大。大量的社会财富集中在少数人手中。这种分配格局反映到房地产市场上就是价格不菲的高中档商品房充斥市场。×××表示，不改变收入分配，房地产业的结构同样改变不了。

他认为，“我国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。”房地产投入的两大要素土地和资金，一个掌控在政府手里，一个由银行审批，受市场的影响都比较小。

在他看来，提高房贷利息率、提高首付比例、限制买第二套房子等措施，都解决不了房地产高烧的问题。因为社会上存在大量的资金缺少投资出路——债券市场风险大而利润薄、有利润的行业都在国家垄断之列——必然相当一部分涌向房地产业。

房价背后是地价

《中国房地产蓝皮书》副主编×××认为，去年以来，人们对土地的关注远远不如对房价的关注。然而，不理清地价就很难看清房价。因为土地市场是房地产的源头市场。

回顾过去一年的调控政策，×××对通过改善土地供应结构能起到的作用不乐观。原因有二：一是它必然招致开发商的消极抵抗;二是地方政府没有动力干这种损己利人的事儿。

近几年，房地产市场已经较过去发育壮大许多，政府对之的影响力也越来越弱。如×××所言，在高档房产能带来丰厚利润的时候，开发商不可能为老百姓建设大批中低档公寓。与此相应，真正控制土地市场供应的是市、县级政府。而他们的利益是，地价越高，收入越多，日子越好过。这就是为什么去年中央虽然多次出台相关政策，但是经济适用房投资比重在继两年持续减少的情况下仍继续下降的原因。

有研究者指出，当前在工业用地和住宅用地上采取的两元政策加剧了房价的攀升。两元政策是，工业用地依然是协议出让，而住宅用地则采取了“招拍挂”政策。由于前者的存在，有些地方政府为了在招商引资中胜出可以采取低价甚至免费政策;由于后者的存在，有些地方政府又可以利用自己的垄断地位“经营城市”，通过把手伸向百姓的口袋弥补工业用地造成的“亏空”。

×××的调查则给这种说法提供了注脚。在东南经济发达地区某地，工业用地均为协议出让，平均价格14万~15.5万元/亩(内外资有别，外资低于内资)，商品房用地全部为招、拍、挂，平均价格为185万元/亩(城市中心区高于非中心区)，商品房用地市场出让价格为工业用地协议出让价格的10多倍。

×××分析认为，一方面，法律赋予政府垄断一级土地市场的权力，而城市政府是具体行使的执行者。另一方面，在一级土地市场中，城市政府既是市场上端货源(土地)的垄断性(唯一)筹集(买入)者，又是市场下端商品(买入的土地)的垄断性供应(卖出)者，起着垄断性中间商的作用。

房地产商为地疯狂谁买单

4月25日，经过51轮持续20分钟的竞价，万*和**集团组成的联合体以16.6亿元的价格成功竞拍购得北京卢沟桥地块。这是北京天价地块的最新一例。之前，海淀温泉镇中心区的29.41万平方米土地，经过88轮竞价，以11.5亿元价格成交。拍卖过程上涨近2.5亿元。再之前，李*楷掏出5.1亿元才吞下工体北路4号院住宅及配套建设用地。不过，在去年上演“清河故事”后，这些似乎并不能再真正震撼业界。

去年8月，北京市拍卖海淀区清河镇住宅及配套用地70万平方米，引来了华*、顺*等九家房地产大鳄参与竞拍。该地起始底价是16.99亿元，最后华-润以高出底价8.66亿元的价格到手。25.65亿元让清河成为当年的“地王”。

高昂的地价意味着高昂的建筑成本。虽然当厅举牌的是地产大佬，但是最终的买单者却毫无疑问是买房人。在清河地块购得之后，华-润马上就向媒体公开宣称，清河项目需求最为旺盛的价格区间在6000元至9000元，清河地块楼面地价每平方米已经超过3600元。需要注意的是，之前，清河地区主流房价均价在每平方米4000元至5000元之间。

此类事件在其他城市也不鲜见。2005年3月2日，杭州市中心上城区地块出现了楼面地价24032元/平方米的天价。2005年广州土地出让成交金额50.2亿元，平均楼面地价2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。

与此相连，近一段时间以来，不同的开发商都在利用媒体传达同一个信息：房价是跟着地价走的。这无疑让人想起一年前关于“地荒”的争论。开发商中的“理论家”任*强早就著文表明，土地供给形式的变化(从协议出让变成招牌挂)、土地价格的高飞以及政府有意的不饱和供地，是造成房价齐声上涨的最重要原因。然而，在拿出许多证据表明供地并不缺少后，有关方面迅即宣布地价和房价关系有限甚至没有关系。之后，国家出台各种调控措施，人们眼球开始转向他方，争论遂渐渐归于平寂。

然而，两者之间的关系在那轮争论中并没有得到完全的解析。一位业内人士分析，房地产商为地疯狂的行为表明，一方面，政府垄断下的土地供应让他们有足够的饥饿感;另一方面，他们相信火红的楼市会为这种疯狂买单。对于前者，人们应该给予更多的关心。