房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。
回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。
如果回迁房,跟商品房都出房产证了,那交易都一样。如果没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。
一、购买深圳回迁房的风险多大
回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;回迁房,都出了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。
1、办证时间难有保障。
对于暂无房产证情况下,如果是买家认为该物业十分“超值”,则买卖双方可以在充分协商好的前提下,采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业,但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后,再办理转名手续。而一般情况下,许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证,无法正常上市。
2、不能办理按揭。
如果采用“公证赠与”的方式进行的话,则该买家无法办理手续,只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易,如急需套现资金,该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的,也无法再通过“公证赠与”的方式出售,因为有关法令规定,一套单位的赠与只能做一次。如此一来,该买家无法变现资金,最多只能以租赁的形式进行。
3、经济风险。
在无证情况下,该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后,上家业主如有不良贷款,被法院查封的话,该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事,该套房产还是得被查封。
二、回迁房的土地性质
回迁房如果有100%产权,就能够自由买卖,签订合同是有法律效力的,如果不是100%产权,那么通常不能随意买卖,不能损害集体利益,因此签订的购房合同就可能无效了。
1、回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁户的房商品房就是由发展商自己出售的房。每一个楼盘基本都有回迁房,通常回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。
2、回迁房与商品房相同,都有房屋证,有房屋证的回迁房是能够上市交易的。但回迁房的土地性质如果为集体土地性质的,就隶属没房屋证的,回迁户手持的是购房合同,不能上市交易。
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