一、买房定金不退房款能退吗

在探讨买房定金是否能退还的问题时，我们首先需要明确的是，买房的定金不买了不一定能退。

1．《民法典》第五百八十七条明确规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

（1）给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；

（2）收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

2．也存在一些特殊情况下，购房者可以要求退还定金。

例如，当购房者与卖方在补充协议上难以达成一致，或者因卖方未取得预售许可证，或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或正式合同无效时，购房者都有权要求卖方退还定金。

二、买房定金不退情况剖析

当我们深入分析买房定金不退的情况时，可以明确以下几点：

1．如果购房者实施了违约行为，如未能按照认购书中的约定履行债务，或者履行债务不符合约定，导致合同目的无法实现，那么购房者将无权请求返还定金。

2．即使是由于卖方的原因导致合同未能签订或无效，如卖方未取得预售许可证，或者买方不具备购房资格，但如果卖方在此过程中并无过错，那么卖方也仅需将定金返还给购房者，而无需承担其他责任。

3．如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、户型、面积等进行修改而导致签约未成，那么这种情况将视为卖方违约，此时卖方应双倍返还定金给购房者。

三、买房定金合同成立条件解析

在探讨买房定金合同是否成立的问题时，我们需要明确的是，定金合同并非仅仅通过双方约定即可成立。

1．根据《民法典》的相关规定，定金合同自实际交付定金时成立。也就是说，即使双方在房屋买卖合同中约定了定金，但如果购房者并未实际支付定金，那么定金合同并未成立。

2．我们还需要注意定金的数额问题。根据法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

3．超过部分不产生定金的效力。同时，如果实际交付的定金数额多于或少于约定数额，那么将视为变更约定的定金数额。

4．在定金与违约金竞合的情况下，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

5．但如果定金不足以弥补一方违约造成的损失，那么对方还可以请求赔偿超过定金数额的损失。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条