各县（市）区人民政府，市政府直属各单位，驻佳中省直单位：

经市政府同意，现将《佳木斯市集体建设用地使用权流转管理暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

佳木斯市人民政府办公室

二○○六年六月二十二日

佳木斯市集体建设用地使用权流转管理暂行规定

第一条为规范集体建设用地使用权流转工作，维护集体土地权益和市场经济的正常秩序，促进土地优化配置和集约利用，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本暂行规定。

第二条集体建设用地使用权流转，是指依法取得集体建设用地使用权的使用者，在不改变集体所有权性质的前提下，以转让、出租、作价出资（入股）等方式流转给其他单位或个人的行为。

第三条凡符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为集体建设用地的集体所有土地都可以依照本暂行规定进行使用权流转。

第四条集体建设用地流转，必须坚持土地所有者和使用者自愿的原则。集体建设用地，确定给本集体经济组织以外的单位或个人的，应经过本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二村民代表同意。

第五条除法定的宅基地和公共设施、公益事业用地外，集体建设用地可以实行有偿使用，有偿使用收益归集体所有，集体经济组织负责管理使用，并将收益和使用情况向集体经济组织成员公开，接受监督。

第六条集体建设用地确定给单位或个人使用，应当依法报经县级以上人民政府批准。对属于商业、旅游、娱乐等经营性用地的，应参照国有土地使用权招标、拍卖和挂牌的规定，由国土部门负责组织实施。

第七条确定集体建设用地使用者之后，集体土地所有者应与土地使用者签订土地使用合同，载明土地所有者、使用者、位置、面积、用途、使用年限、使用条件、土地收益标准及支付方式、双方权力义务、期限届满时土地使用权和地上建筑物及附着物处置办法、违约责任等内容。

第八条集体建设用地的使用年限，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定确定。

第九条土地使用者不得擅自改变集体建设用地的用途。确需改变用途的，应经土地所有者同意，并报国土资源部门批准；在城市、村庄规划区内的，还应取得规划行政主管部门同意。

第十条集体建设用地不得用于房地产开发。对于符合土地利用总体规划和城市规划可以进行房地产开发的，必须依法征为国有土地后方可进行。

第十一条县级以上人民政府国土资源管理部门负责本行政辖区内集体建设用地使用和流转的指导、管理和监督检查工作。

第十二条集体建设用地经所有者同意流转后，原土地使用合同载明的权力义务随之转移，新土地使用者和原土地使用者签订土地流转合同，土地使用年限为原合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第十三条依法取得的集体建设用地使用权可以设定抵押权。抵押人和抵押权人应当签订书面合同。

第十四条集体建设用地使用双方当事人应当在签订土地使用合同、流转合同或抵押合同后30日内到土地所在县、市人民政府国土资源管理部门办理土地审批手续。

第十五条集体土地使用权流转收益，其中除15%上缴地方人民政府，作为环境改善或改变土地用途带来的土地增值收益外，其余主要归土地所有者。土地使用合同约定归土地原使用者的，按合同办理。土地增值收益的计算，有基准地价的，按基准地价收取，没有基准地价的，按照评估地价计算。政府收益部分由新土地使用者缴纳，财政专户存储，比照国有土地租金管理。

第十六条有下列情形之一的，集体建设用地不得流转：

（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；

（二）未取得合法使用权或土地权属争议尚未解决的；

（三）地上建筑物或构筑物被依法查封、冻结或使用权作为抵押标的物期间所涉及的土地使用权；

第十七条不依法办理土地审批手续的集体土地流转，按照非法转让土地处理。

第十八条本暂行规定自2006年7月1日起实行。