在实践中,模拟拆迁的主要目的是在确定拆迁面积前了解居民的拆迁意愿。如果绝大多数居民主动要求拆迁,那么相关部门就会公布模拟拆迁通知书,收集意愿书,并进行评估程序,报经县政府批准的小区。这种情况主要是针对旧城改造中的棚户区进行的,模拟拆迁最早在浙江省浦江县采用,后来得到广泛应用。这不是一个法律概念,但需要遵循以下程序。
1。房屋征收主管部门制作模拟拆迁通知书;
2。调查被拆迁人意愿比例,未达到比例的停止模拟拆迁;
3。确认模拟拆迁红线内房屋的权属、位置、用途、建筑面积等;
4。评估被拆迁房屋的价值;
5。征求被拆迁人的意见,确定房屋补偿方案;
6。签订模拟拆迁协议;
7。根据签订的模拟拆迁协议比例确定是否有效;
8。征收主管部门公布签订的模拟拆迁协议比例,符合标准有效;
9。房屋主管部门报请征收部门作出房屋征收决定,公告明确了被拆迁人的补偿方案和权利义务(行政复议和行政诉讼权利);
10。根据征收决定的时间节点评估房屋价值;
11。签订赔偿协议。通过该方案可以看出,模拟拆迁实际上提高了被拆迁人的积极性,在按比例判断拆迁是否有效的同时,可以有效减少拆迁纠纷。目前,我国浙江省、四川省、江苏省、北京市、上海市都实行了模拟拆迁政策,但在实际情况中,模拟拆迁的优势并没有发挥想象中的那么大作用,反而暴露出很多弊端,很多人被模拟拆迁骗了。
最常见的情况是,对一些当地工作人员或村委会主任、村书记的模拟拆迁相当于拆迁,抓住村民不理解、不告诉村民有权不同意模拟拆迁的弱点。
另外,模拟协议的签订往往离征地拆迁的正式决策还有很长的时间,因此征地评估结果与初始评估结果会有很大的差异,因为它涉及到被拆迁人的实际利益,所以很容易发生纠纷。
此外,安置补偿协议中也存在一些问题。比如拆迁方不签订安置补偿协议,而是拿签订的模拟协议进行补偿。这时,模拟就成了掩护,模拟就是现实。一些拆迁方甚至以此作为强制拆迁的依据。
尽管存在这些和其他问题,但我们在面对模拟拆迁时不应害怕。虽然模拟拆迁不是国家统一的政策,也没有国家统一的补偿标准,但模拟拆迁也必须依法进行,不能违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定,土地管理法等
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