买卖不破租赁必备条件-法师兄

买卖不破租赁必备条件

来源：互联网时间： 2023-05-06 17:03:06 160 人看过

一、买卖不破租赁必备条件

根据《民法典》第七百二十五条，买卖不破租赁原则的适用须具备三个条件：

（一）原房屋租赁合同仍然有效；

（二）租赁物已交付于承租人；

（三）出租人将租赁物所有权让与第三人。

特别是租赁物必须以交付承租人使用，作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能据此对抗租赁物新的所有人，行使其合同权利。

二、哪些情况不适用买卖不破租赁

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

三、买卖不破租赁租金增加是否合法

买卖不破租赁租金增加是不合法的，买卖不破租赁租金一般是给新房东，因为实际上房屋所有人已经变更，债权人也发生了变更。

根据我国法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。

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