二手房买卖流程是怎样的

根据《城市房地产转让管理规定》第七条的规定，房地产转让约定按照下列程序办理，(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

第一步、置业前的考虑

1.租房还是买房

置业前，买家应该明白自己置业的目的是什么，比较一下究竟是租房还是买房。租、买各有优缺点，在成本、风险、稳定性以及其他方面各有利弊，买家应该根据自己的实际需要来作出决定。

2.买房买一手房还是二手房

如果买房已经决定了要买房，买楼前便要先决定要购入一手房还是二手房。

3.了解自己的财务状况

买家应清楚了解自己的财务状况然后作出决定，购房者应该清楚的衡量自己的供款能力，自己一个月究竟可以负担多少的供款，每月供款的话，其他开支比例也要协调好。

第二步、找房

1.哪个小区好?

择地而居，选择一个合适自己居住的地区是相当重要。要考虑到的因素主要有该区的楼价及升值潜力，还有该区的土地规划。会不会有大型工程陆续展开亦都是一个值得关注的问题，因为单位的景观及生活环境均会受到很大的影响。

置业人士应首先设定自己心目中的居住地区应有条件，例如对交通设施、学校网、公共设施、食肆、购物设施，以及环境和治安质素的要求等，将每一项条件排序，认为最应有的地区条件放在最前，如此类推。这样做买家便能清楚自己最需要的是什么。

2.选择适合自己的住宅。

除了选择居住的地区，置业人士亦要考虑什么类型的住宅才合适自己、住宅又应拥有什么的条件。置业人士首先设定自己心目中的住宅应有条件，如楼盘的开发商、楼盘的地理位置、外观、住宅类型、物业质素、物业设施、会所设施、楼价、楼龄、升值潜力等，将每一项条件排序，认为最应有的住宅条件放在最前，如此类推。这样做买家便能清楚自己需要的是什么。

住宅类型则有好几种，大致上可分为四类：独立别墅、花园洋房、大型屋苑及单幢楼，各自有本身的优缺点。独立别墅及花园洋房可饲养宠物，较为独立自主，不受屋苑式管理的约束及影响;大型屋苑往往可以自给自足，屋苑内有各项饮食购物、交通及文娱康乐设施，不过通常都禁止饲养宠物;部分单幢楼虽坐拥地利优势，不过管理费一般较贵，亦欠缺康乐及会所设施。

不同住宅类型有各自的长短处，买家要考虑清楚自己对住宅有什么要求。如想饲养宠物，可选择别墅或花园洋房。如想生活简单方便，选择大型屋苑，所有设施都齐备。

第三步、看房

如果选择了委托地产代理帮忙找房及看房，买家就须签署看房纸，这是香港地产代理监管局的指引及要求，目的在于保障买家及代理双方之利益。因此要小心，不要经不同的代理看同一个单位，以免引起要付双份佣金的后果。

在看房的过程中，买家要小心谨慎，以下是一些应注意的事项：

审查单位及楼宇是否合适，如单位间隔、座向、景观、用料、装修、附送设备、楼宇设施、楼宇维修状况、环境。

应该注意看房时的天气，尽可能看两次以上，分别在阴晴天各看房一次。

晴天看房，可以看清楚单位外望的景观。

雨天看房，可以查看单位有没有渗水。

查看单位有否违例建筑、有没有僭建、间隔结构曾否作改动。查询物业用途，有否列明物业作住宅用途。如有怀疑可向代理查询，代理有责任提供有关物业的所有资料，屋宇署亦有相关纪录可查册。查核清楚大厦公契，了解清楚个别单位的业主是否要承担维修的费用。查询物业是否负资产。

第四步、交易须知

对于一般人来说，可能不太熟识购买物业的交易程序，即使是委托代理的买家得到了代理的协助，但也最好了解一下交易的程序以保障自己的利益。以下列了数个要注意的事项：

买楼前，决定清楚自己所选的业权结构，是联权共有还是分权共有。

1、联权共有：业权由两人共有，其中一方死去后，其业权会自动由另一方的业权拥有人所得。

2、分权共有：业权是可分割的，物业由各业主各占一个比例。假若其中一位业主去世，其业权会自动由其遗产受益人所拥有，而并不是由其它业主共同拥有。

认清整个买卖程序，以及须签署的法律文件：

1、临时买卖合约：买卖双方就物业交易的条款及楼价达成协议后所签订的合约。买方要付予卖方临时订金(细订)，一般为房价3-5%。

2、正式买卖合约：一般在签署临时买卖合约后14日内，买卖双方要签署正式买卖合约。买方要付予卖方大订，一般为房价之10%。

3、按揭契约：买方须于交易完成当日或之前已签署按揭契约。银行会于买方签定按揭契约后，代表买方将借贷的款项付予卖方。而楼契亦则由按揭银行保管，直至买方将全部贷款还清为止。

第五步、买卖流程

1.买方(透过代理)与卖方议价及洽谈各项条款

2.签订临时买卖合约，支付细订(一般为楼价之3-5%)

3.签订临时合约后14天内，买卖双方签署正式买卖合约，买方付予卖方大订(一般为楼价之10%减去细订已付的数目后所得的余数，便是应缴付之大订。细订加上大订，通常是楼价的一成。)

4.打厘印、缴付印花税及于土地注册处登记合约

5.买卖双方协议正式完成交易日期(通常签署正式买卖合约后一个月内)

6.买方律师审核业权

7.买方律师草拟楼契，由卖方律师审核确保无误

8.成交前一日，买方前往单位验楼，查看一切是否妥当

9.正式完成交易日

10.买卖双方签署楼契

买方律师将楼价余数交给卖方律师

卖方将物业交吉及交还单位钥匙予买方(交吉日期不定，可由双方协议)

11.打厘印及于土地注册处登记该楼契

12.完成交易