抑制房价高涨一直是房地产调控政策的重点，在紧缩地根、连续加息之后，提高购房首付比例又引起了整个业界的轰动。虽然央行此次酝酿提高的是第二套住房以及商业用房的首付比例，但政府希望通过提高首付比例来调整房贷政策的意图已十分明显。

从目前房价上升幅度及信贷放量的情况来看，商业银行收缩银根、控股信贷投放已成为不争的事实，如此发展下去，影响房贷政策是迟早的事。虽然房贷政策调整旨在抑制房地产的投机行为，但一旦提高首付比例，房贷紧缩，那些依靠住房贷款买房的普通购房者将面临更大的压力，提高首付后老百姓该拿什么买房？

“敞口房贷”消化了政府的大力调控

在98年房改之后，由于普通老百姓对商品房交易的不理解以及居民缺乏实际的购买力，中国住房市场曾经经历过一个冰冻期。尽管当时房价并不高，但还是很少有人问津。商品房销售高峰期的真正到来是在正式发放住房贷款之后，依靠贷款推动了住房消费。不可否认，在房地产行业走向市场化初期，这种信用式住房消费可谓是一大功臣。

纵观我国近年来的房贷市场，实际上奉行着“敞口式”原则。所谓“敞口式”是指无倾向性的发放贷款。从贷款的商品房性质看，表现为现房可贷，期房亦可贷；小户型可贷，大房型亦可贷；平价房可贷，高价房亦可贷；新房可贷，二手房亦可贷；而从价格动态角度讲，价格稳定不变(即开盘定价后至销售完)的可贷，价格不断上涨的亦可贷；个人第一套房可贷，第二套房亦可贷；本地户籍者可贷，外来者亦贷。在市场逐步走向成熟的过程中，这种“敞口式”的房贷政策，在推动住房消费的同时无形间助长了购房需求，违背了经济发展需要不断调整的规律。由于其放弃了对住房消费的合理引导和必要控制，从而产生了相当严重的负面影响。

失衡的供求关系是当下房价不断上涨的根本原因，政府大力调控的根本出发点也是为抑制房价的过快上涨。在增加供给和约束需求之间，前者比后者难度更大，因此，政府调控在增加供给的同时更重要的是控制购房需求。然而，由于目前住房信贷政策的失控，信贷发放的“敞口化”助长了购房者的购买欲望，这就将政府约束购房需求的大力调控化为无形，政府调控如同一拳打在棉花上被“敞口式”房贷抵消，这从实际上支撑了房价的非理性上涨。由于房地产属于资本密集型产业，离不开金融的支持，因此缓解供求矛盾，根本解决行业问题还应从金融调控入手，可以说，调整房贷政策正是平衡供求结构、引导合理住房消费的重要环节。

提高首付亮起房贷调整“信号灯”

在房地产繁荣景象的“引导”下，除自住需求外，很多购房者盲目冲进购房浪潮，想要抑制他们非理性的消费需求，提高首付比例成为抑制购房需求的“杀手锏”。通过提高购房者的首付比例，一是控制购房者投资和投机行为，为居高不下的房产价格降温；二是提高购房的门槛，缓解供求矛盾，使房地产市场向良性发展。

自04年以来，当中央所有的调控措施都无法扼制房价飞涨时，提高房贷首付有望起到一剑封喉之效。10％虽不是天文数字，但化为房贷就是巨款了，很多购房者可能就因为这“区区”10％而望房兴叹。道理很简单，首付提高，意味着买一百万的房子，原本需20万，购房者现在却用30万、40万甚至50万才能拿到房钥匙，这对购房者的购房能力是个巨大的挑战。而且，首付提高还会产生边际递增效应，有大约四成的购房者受到屏蔽，而不得不改变购房计划或者干脆放弃购房。

可以说，提高房贷首付比例仅仅是亮起了房贷调整的“信号灯”。以后购房的路不再畅通无阻，购房者必须理性回归，从自己的实际支付能力出发。随着政府金融政策力度的不断加大，购房者的实际购买能力和购买心理都会受到很大冲击，可能有更多的人在政府政策的硬性引导下，退出日益膨胀的房产泡沫，加入浩浩荡荡的租房大军。

打击投机之余更要保障老百姓有房住

从本质上讲，此次央行酝酿提高第二套房以及商业用房的首付比例，是为抑制房地产投机行为，这符合整个宏观调控的宗旨，也是政府维持市场秩序的一项重要举措。但在打击投机之余对有购房需求的自住者来说却是雪上加霜。

相对紧缩的房贷，在引导购房者理性消费回归的同时，在一定程度上降低了购房者的购买能力，虽能间接抑制房价的上涨幅度，却给普通购房者带来了更大的购买压力。政府要保障每户家庭“居者有其屋”，就应该在首付比例和银行的贷款利率调整中进行差别化对待，将自住与投资区分，第一套房和第二套房区别，形成整个行业的梯度性管理。

在抑制投资、打击投机的同时，还应依靠改善供求关系等保障自住需求，同时还应从长远角度出发，尽可能避免提高房贷首付比例可能引起的银行恶性竞争、投资者逆反行为等负面影响的发生。只有保持防患于未然的警惕，在变革中不断进步才能真正实现房地产行业的健康持久发展。