2014年商品房拆迁政策是怎样的呢

学习《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号》

原文：

一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地转让收入。

学习：

1、政策性搬迁收入概念不清楚。当地政府城市规划、基础设施建设等原因，这个概念不是十分准确，因为搬迁后，新成立的企业、房地产项目、公建项目等等，都有新的城市规划批文。所以这里的定义不是十分清楚。

举例一：某酒店A经营不善，但是当地房地产项目非常火热，因此由开发商B准备购买酒店大楼，然后进行“大证换小证”业务，就是将酒店改造成小户型公寓，分割对外出售。这里面开发商B肯定会取得一系列的政府规划方面的批文，如果酒店A享受本条款，那省掉的所得税可就不是一星半点了。

2、从政府取得的是搬迁补偿收入，从市场取得的是土地转让收入。这里面可是有分别的。因为搬迁改造项目，一般在土地上都会有一些房屋建筑物、场地、围墙、道路覆盖等等。如果从政府取得，这些都会包括在补偿收入之内。但是从市场取得，这些就不被包括了。

这里面可以看出，鼓励企业从政府取得补偿，可能这也是这个文件的宗旨。但是从市场取得，通常会是一个整体的补偿收入，如何区分土地和非土地的补偿收入?按照什么比例，比如面积、帐面原值、评估价值等等，这个文件里面没有明确。甚至企业可以这样解释：别人买的只是地，至于地上的建筑物等等需要全部拆毁，所以可以看作地上部分的补偿收入为零，但是这样的解释税务机关会确认吗?不知道。

原文：

二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

(一)搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

学习：

1、这里的界定不是很清楚。只规定了与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地，没有规定规模、价值，因此可能发生原年生产能力30万混凝土，搬迁后生产能力300万混凝土的现象。而按照这个文件，新增加生产能力所花费的资金完全可以在补偿收入中直接扣除。按照这种理解，几乎获得搬迁受益的企业恐怕是不会多了。

2、准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，这里面的扣除标准只列举了三项，但是对于大量的细节没有明确，例如：1、由于拆迁而对外支付的赔偿(比如原场地已经对外出租，赔偿的款项);2、由于拆迁产生的税金;

3、新场地必须购置的低值易耗品;

4、搬迁过程中产生的搬迁费用;

5、新场地不是购置而是出租的情况等等。

3、对于搬迁过程中发生损失应当如何处理。楼主业列举的以前的一些规定。但是对于本文来说，只有一句话：“其余额计入企业应纳税所得额”。至于这句话怎么理解，恐怕各有不同。但是理解成损失也计入企业应当税所得额应当不为过吧。需要这里再明确一下，不要给基层太大的理解和发挥空间。

原文：

(二)企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

学习：1、很多企业可以购买与企业有关的或者无关的固定资产，扣减补偿收入至零或者负数，然后在对外出售该固定资产，按照本文第(四)条可以在所得税前扣除，从而达到规避或者叫逃避所得税的目的。没法子，不管是有意还是无意，这个文件就是这么规定的。

原文：

(五)搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

学习：1、这里面没有明确应当采用什么方法进行核算，权责还是收付。详细说来，在五年内完成搬迁的情况很多，有完成改造的，也有没有完成改造的。改造完毕的好说，没有完毕的呢?企业说我还需要购买什么什么东西，计划、报告等手续齐全，这种时候应当怎么办?

2、五年内没有完成搬迁的应当怎么办?不知道。

附件一：财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知

财税[2007]61号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明确如下：

一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

(一)搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

(二)企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

(三)搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(四)搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

(五)搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

三、对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

四、主管税务机关要对企业取得的政策性搬迁补偿收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产等。

五、本通知印发之前已做税务处理的，不再调整;尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

请遵照执行。

财政部国家税务总局

二〇〇七年五月十八日

附件二：视野js_Dal版主的学习笔记

关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知

财税[2007]61号

一定义

企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地转让收入。

备注：

1.搬迁原因：政府城市规划、基础设施建设等原因

2.收入形式包括两种：

(1)规定标准的政府拆迁补助

(2)搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地转让收入。★★★

对于搬迁政府类补助项目符合所得税的一贯原则，而对于搬迁企业取得土地转让收入可谓是极大的利好，尤其在目前土地价格看涨的前提下是推动企业特别是老国有企业重新焕发的一个良好契机，推进企业拓展产能，促进企业技术进步，另一个方面也促进着土地供应，促进房地产市场健康有序的发展。

按照此文目前最为受益的莫过于首钢搬迁。

二纳税处理

对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

1.搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

2.企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

3.搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

编者注：一个计划或立项报告，停留在纸面上的东西，每个搬迁企业都应该会有类似的东西。

4.搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

5.搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

小结：搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其企业取得的政策性搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产，安置职工费用等支出，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，按规定购入固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

笔者注：对于政策性搬迁收入而言，实质上是一种为有明确用途的财政补贴，国家鼓励国有企业进行搬迁进行改造，通过自身能力进行自救和改造，从而省去了国家资本金的投入，通过土地置换方式推动企业的二次重生。从实际执行情况来看，这笔搬迁收入(土地收入)，其主要限定用途为资本性支出，少数费用性支出(安置职工费用)，其实质并未对企业当期的正常经营产生的所得税费用支出产生影响。

其中几个特别名词需要进行定义：

①规划搬迁年度：如何定义，如何确认

②计划或立项报告：什么人指定，向谁立项

笔者补充：

6.搬迁过程中发生损失的所得税处理

①对内资企业而言，当搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失时，依据国家税务总局第13号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，可以在经过税务机关审批后作为财产损失税前扣除。

该办法第9条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。

该办法第44条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：(一)有明确的法律、政策依据;(二)不属于政府摊派。

该办法第45条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：(一)政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据;(二)专业技术部门或中介机构鉴定证明;(三)企业资产的账面价值确定依据。

②对外商投资企业而言，根据国家税务总局《关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》(国税发[2004]80号)第十条的规定，外商投资企业财产损失的税前扣除自2004年7月1日起从审批制改为备案制。企业发生财产损失的，在向主管税务机关报送年度所得税申报表时，应就其财产损失的类型、程度、数量、价格、损失理由、扣除期限等作出书面说明，同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定证明资料等，若涉及由企业外部造成财产损失的，还应附送企业外部有关部门、机构鉴定的财产损失证明资料。主管税务机关检查企业所得税纳税情况时，应就企业财产损失进行重点检查。对企业列支的财产损失，凡没有提供上述情况说明资料的，又没有办法实际取证，可以进行纳税调整。

特别提醒：因搬迁重置需要一个时间过程，经常会跨越纳税年度，就会出现停用，不需使用的固定资产，在所得税处理时需要特别注意：

1.对搬迁过程中原有的固定资产拆除不再使用的，应作为当期搬迁损失，申请税前扣除。

2.对于搬迁过程中需要拆除重新安装，停用的固定资产，应按税法规定暂停提取折旧。

三特殊问题

对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

四税务管理

主管税务机关要对企业取得的政策性搬迁补偿收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产等。

相关政策：

对内资企业而言，当搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失时，依据国家税务总局第13号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，可以在经过税务机关审批后作为财产损失税前扣除。

?该办法第9条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。

?该办法第44条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：(一)有明确的法律、政策依据;(二)不属于政府摊派。

?该办法第45条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：(一)政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据;(二)专业技术部门或中介机构鉴定证明;

笔者注：

关于税务管理的几点看法

1.关于权限的问题

13号令为了限制地方政府在搬迁处理问题上的擅自行政职能扩大化，特别是当时出现了湖南嘉禾县违法拆迁案，强调了其审批职能由上级税务机关承担，从而一定程度上避免税务管理受到当地政府的影响。

而本文对搬迁收入的递延化，及其开支范围的审核强调为主管税务机关，且没有规定相应的罚则，因此一定程度上会滋长地方政府的拆迁冲动，与当前控制房地产的大气候相违背，因为毕竟“政府城市规划、基础设施建设”，是一个很宽泛的概念。

2.关于日常管理

由于搬迁后重置需要很长的时间段(6个年度)，其相应的收入的使用需要一定的管理模式去监控，本文对搬迁计划，款项的使用未明确如备案，台帐制度，是否需要中介机构的鉴证证明，这对于税务管理而言，无疑是放松了管理，这本身对于企业在处理税务争议上缺乏一定的保护机制。

3.关于搬迁的特别支出未明确

对于房屋租赁，有“不破租”的规定，因此对于政府搬迁而言，除了对企业本身而言存在搬迁问题，对于承租企业的租赁户也存在搬迁补偿，而且对于这部分搬迁补偿如何规定，如何在管理上进行限定，防止企业编制虚假支出，从而偷逃国家税款，特别是对于私营企业。

五政策衔接

本通知印发之前已做税务处理的，不再调整;尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

六相关税种

1.营业税

截至目前，对搬迁补偿费是否要交纳营业税的问题，在国家级的税务文件中尚无明确规定。唯一一项内容比较接近的文件是国家税务总局于1997年发布的《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》(国税函[1997]87号)，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。另外，根据《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税(有人将其理解为对被收回土地使用权的补偿不征收营业税)。

近年来，一些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》(闽地税发[2004]63号)规定：一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理;同时在审计中应注意了解被拆迁房地产所在地的地方税务机关对于相关营业税税务处理有无作出地方性规定。

2.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《关于印发的通知》(国税函发(1995)110号)规定“因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。根据城市规划、污染、扰民企业(主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定的危害)需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置、搬迁资金不足等;而且大都是一些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。”

南京市地税局网站这样规定：因城市实施规划、国家建设需要而依法征用的房地产或收回的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，经所在地市(县)税务机关审核后，免予征收土地增值税。

由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。

3.外资所得税

在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》(国税函[2003]115号)。

该文件的内容如下：

①企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产(以下称重置固定资产)的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

②企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

4.个人所得税

《关于个人取得被征用房屋补偿收入免征个人所得税问题》(国税函[1998]428号)规定：

按照城市发展规划，在旧城改选过程中，个人因住房被征用而取得的赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。

《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)规定：

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

七财务处理

《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》(财企[2005]123号)规定：

一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：

(一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款;

(二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款;

(三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款;

(四)用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足，应计入当期损益。

企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。