主合同解除补充协议也同样解除。补充协议是必须有主合同的存在下才会存在的,如果主合同解除,补充协议会随之失效。根据相关法律规定,从合同是基于主合同产生的,主合同解除,从合同随之解除,但法律另有规定的除外。
主合同与补充协议矛盾以主合同为准
1996年6月,刘先生与一房地产开发商签订了《北京市外销商品房预售契约》,购买商品房一套。预售契约规定,除不可抗力外,甲方(开发商)未按期将房屋交付,乙方(消费者)有权向甲方追索违约金;逾期60日甲方未交付房屋,乙方有权解除预售契约,甲方应向乙方双倍返还定金并将乙方已付房款及利息全部退还乙方。如因不可抗力甲方未按期交付房屋的,逾期最多不超过180日,超过时,乙方有权解除本契约,甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方。同时,根据本契约未尽事项,双方可签订补充协议之规定,双方又签订了补充协议。在补充协议中约定,甲方延期交付房屋超过90日不可抗力超过180日),乙方有权在第91天起(不可抗力第181天起)的14日内通知甲方解除预售契约,并收回已支付的定金及房款。甲方收到乙方通知后,应在14日之内退还乙方已缴付的定金及房款,预售契约亦告终止。如果乙方在上述规定期限内未行使此权利,则视为乙方同意继续履行预售契约。由于购房心切,刘先生对契约与补充条款也未作太多研究。
预售契约及补充协议签订以后,刘先生交足了定金,并先后两次按约交齐预付款项。然而,开发商却在逾协议约定的房屋交付日期一年后,才将房屋建成竣工。在双方协商不成的情况下,刘先生根据预售契约之约定向仲裁庭提出了解除合同的要求,而开发商却依据补充协议认为,由于刘先生未在14日内提出解除合同,故应视为其已放弃了解除契约的权利。
刘先生的代理律师认为,补充协议中的上述规定应属无效。其理由是,补充协议中的上述内容不是对预售契约未尽事宜的补充,而是对预售契约的修订,内容含义相左。按照预售契约规定只要甲方超过90日期限,乙方随时可以解除合同。而补充协议却约定如超过14天,消费者就丧失解除合同的权利,这一规定违背了预售契约的规定。预售契约是北京市房屋土地管理监制的,是双方售房的主合同,该补充协议条款与主合同意思表示不一致的,应以主合同为准。
此外,补充协议在预售房方已违约超过了逾期交房期间,只给预购房方14天的解除合同权利时间,超过14天购房方将丧失解除合同的权利,这就意味着预售房一方可以无限期地逾期交房,而购房者只能无限期地等待,无权要求解除合同收回自己预交的房价款。根据此规定将会出现购房者交了预付款而永远住不上房、退不回钱的不合理局面。因此,补充协议该项条款违反我国民法中最基本的公平、诚实、信用原则,是商家对消费者设定的合同陷阱,应属无效条款。上述代理意见得到了仲裁庭支持,刘先生最终收回了房款及利息。
根据我国法律,订立合同双方法律地位平等,合同条款的订立是双方真实之意思表示。特别是在格式合同中,如果设有排除一方民事责任的条款,一方当事人必须履行明确告之的义务,除非另一方当事人同意,否则应认定为无效。即使合同已经双方签字生效,对于欺诈性的或显失公平的条款,在法定期间当事人仍有权向法院提出变更或撤销的请求,或在庭审中由仲裁庭、法院直接判定无效。因此,我们提醒消费者在签订商品房销售(预售)合同时要审查主合同及从合同的各项条款是否公平合理,购房前,最好请有经验的房地产律师对开发商资质、合同条款进行严格把关,并且在开发商违约时敢于运用法律武器维护自身合法权益。
第五百六十六条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。
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