十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称《决定》)提出，建立城乡统一的建设用地市场。小产权房转正的风声也随之再起。不过专家表示，《决定》中的改革方向对于解决小产权房问题提供了大的原则，但小产权房的转正面临着诸多需要解决的问题，并不会立即跟风转正。

需相关部门研究具体解决方法

《决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

记者注意到，在《决定》关于集体土地的表述中，并没有提及小产权房。对此，北京市房协秘书长陈志认为，《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而小产权房只是其中的一个具体问题，因此《决定》不会谈及如何解决小产权房这样具体的问题。

具体到小产权房的问题，还需要相关部门根据《决定》的精神，研究具体的解决办法。陈志说，从长远看，小产权房问题肯定要解决。

小产权房转正须先修法

不过，在陈志看来，小产权房的转正并不会立即得以实现，因为它还面临着诸多难题需要解决。

其中最大的问题就是法律上的障碍，《宪法》中规定的土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。

那如果小产权房转正，就必须要修改法律，否则转正的行为就是违法的。陈志说，从《决定》体现的精神看，依法治国是一个很明确的原则。因此即便小产权房转正，也必须是在修法之后。

在实际操作过程中，小产权房的转正也面临很多具体问题。如果转正，那之前买卖小产权房的行为如何界定和处罚?这肯定是违法行为，如果简单的转正，就等于承认了之前的违法行为。陈志说。此外，他认为，小产权房如果转正，那势必还要采取补交土地收益等方式补交一定的价款，那么补交的金额标准多少，时限界定在哪里?这些都需要明确。

屡打不绝的小产权房

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房，又叫小产权房。

小产权房出现乃至繁荣的历史，与城市房价蹿升密不可分。小产权房成为社会关注的热点，是从2007年开始的，而这一年也正是房价上涨迈入快速之年。

当年6月，建设部发布了一份买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，有些项目允诺办理的乡产权小产权，都不符合法律规定。

尽管主管部门明确表态，但全国一些农村集体组织还是不断在打小产权房的主意，各地的小产权房也成为屡打不绝的问题。在北京，通州区张家湾等地成为了媒体关注的小产权房集中区域。

对于打击查处小产权房，从国家到北京也一直采取高压政策。国土部每季度的挂牌督办土地违法案件中，基本上都有对小产权房的查处。而北京也在2007年就完成了对通州张家湾镇和房山琉璃河镇非法占地建设小产权房的处理。

据了解，2008年国土部开始研究制定小产权房的相关处理意见。各地此前也在等待着国土部的大原则来确定各自的处理办法。

2012年上半年，北京开始了集中清理整治小产权房。当年9月公布了首批79个小产权房项目，今年6月又公布了第二批6个项目。

不过，这次北京对于小产权房的风暴，刮向的主要是在建和在售的小产权房项目，而已售的小产权房由于情况复杂，在处理方面，政府还是较为谨慎。

从不合法到合法是大势所趋

社科院农村发展研究所研究员党国英认为，如果按照字面的范围，农村经营性建设用地实际上规模很小，就算全部入市，也不会对目前的土地市场造成冲击。但是，党国英认为，现在的规划和用途管制有很多问题。我国现在虽然出台城乡规划法，但乡村规划仍非常随意，如果不修改规划法，那么农村可能就按照自己的利益，随意修改规划，使得几十万行政村都可以入市。

另外，党国英认为，《决定》出台后，有可能导致大量农村小产权房成为合法的建筑。党国英认为，这是改革大势所趋，虽然原来不合法，但是改革的大势所趋之下，让原来一些不合法的事情变得合法，也是一种和解，无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个。

小产权房入市破坏社会公正

经济学家华生认为，小产权房不符合法治国家的精神，他并不看好小产权房转正，如果小产权房转正那就是在鼓励违法，让人产生法不责众的错觉。

华生在其博客中写道，能盖小产权房的农民不是广大农村的绝大多数农民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和规划管制下，规划就是钱，原住民的土地无权自由流转入市获益，否则，既破坏了社会公正，也是对占人口绝大多数的外来进城农民利益的挤压和伤害。

河北大学中国乡村建设研究中心研究员李昌平认为，在没有修改法律的情况下，就应该严格执行法律，该查处就查处，该处罚得处罚。如果现在不处理小产权房，而是一下子全部转正，这就意味着违反现有法律，把一切违法合法化，会带来严重的后果。

太玉园小区原住村民不愿转正

位于通州区土桥城铁站附近的太玉园小区，以北京乃至全国最大的小产权房住宅区而闻名。国芙蓉是太玉园西区的一名居民，2009年，她以4000元每平米的价格在这里购得一套二手房，房产证是村里发的一个红本。

她回忆，当年准备在这里买房时心里有所顾虑，因为毕竟是小产权，没有正规的产权证。经过多方打听，她得知这里也住有张湾村的本地居民，还听人说虽然是小产权，但也得到建委的承认，考虑到低廉的价格，就买了下来。

住在太玉园西区的张先生买得更早。2006年时，这里的房价才2000多元，张先生称，关注了这次三中全会，一说建立农村产权流转，我心里就踏实多了。他表示，如果能转正，当然更好不过。

国芙蓉也表达类似看法，虽然目前没有要卖掉房子的打算，但仍希望新政策能使小产权房转成大产权，据她估计，转正可能会让业主补缴大产权房应当缴纳的土地出让金，10万左右可以接受，再多就不行了。

而几位2003年前后搬进太玉园的张湾村村民并不这样认为，转正后房子虽然可以上市交易，但这对他们来说并无多大意义，我们就是本地人，房子自己住，现在不用交物业采暖费，住着挺好，如果转大产权要交钱，还不如不转。

另一位住在太玉园的张湾村村民称，当时搬上楼是因为旧村改造，等于用宅基地置换而成，他认为，如果房子转为大产权推向市场，村委会应该对他们进行相关补偿。我才不愿意转，给我100万我都不干。这位村民说。