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1.问：赠送面积进行改造算违建?

答：业主将开发商赠送、半赠送的阳台、露台、设备间进行封闭的行为，实际上已非常普遍，只要不在规划审批许可范围内，业主或者开发商对房屋做的后期改动，一律属于“违建”，他们今后会按计划进行拆除整顿。

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2.问：赠送面积改造后违建怎么认定?

答：对于开发商在房屋买卖时所涉及赠送面积部分(如阳台、天井、入户花园部分)，在业主改造后是否属于“违建”的认定上，也视具体情况而定。“例如将露台部位封顶这样的永久性改造，就超出了规划许可范围，属违建无疑，而搭一个葡萄架或是做一些观赏性的假山，则是可以的”。

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3.问：买房人如何规避风险?

答：开发商卖房时，应该对部分公共部位改造的“违建”风险进行明确提示。面对开发商赠送的面积，还是应该查看仔细。有的赠送面积可能变更了规划设计，搞不好就成了违建。开发商将房子交付后，买房人将附送部位变更为私有面积，有可能违背了当初的规划设计方案，解决的方法就是向开发商索取规划方案，请专业人士查看赠送部分的设计，以判断是否违规。

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4.问：开发商有哪些送面积方法?

答：1.赠送设备间，开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以改造成书房或储藏间;2.送露台，利用“露台不计建筑面积”将赠送部分做成大露台;3.送入户花园和阳台，用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园阳台等;4.送飘窗，将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积;

5.买一层送一层，将层高做到4.9米或5米以上，业主可以隔开做成两层复式房;

6.送地下室或庭院，是一般花园洋房和别墅的通行做法。

Q5.问：新规出台后南京不再赠送面积?

答：2014年7月起，新的《南京市建筑工程建筑面积计算规则》正式实施，“新规”对阳台、飘窗、设备平台、空调机板以及非围护性幕墙等建筑部分制定了新的计算标准。新报批的楼盘项目“送面积”将受到严控。不过，以后赠送面积依然会有，只是会比之前的稍微缩小一点。新规规定设备平台的数量不得超过2个，面积不得超过4平方米，这样算其实还是会有8平方米的面积可供赠送。