集体土地使用权流转中几个值得注意的问题
来源:法律编辑整理 时间: 2022-04-29 17:22:53 191 人看过

关键词:集体土地使用权/集体建设用地使用权/流转

内容提要:集体土地使用制度改革是促使农村土地合理利用,建设社会主义新农村的重要方面。但不规范的流转行为导致大量耕地在所谓的流转中被非法占用,退出生产领域。为了规范集体土地使用权流转行为,必须加快有关立法的进程。

随着我国社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的不断深入,集体土地建设用地使用权流转问题已成为我国土地使用制度改革所面临的重要课题。但从有关的研究成果和实践情况看,人们对集体土地用地使用权流转的理解和认识比较混乱,甚至存在曲解,致使不少地方打着集体土地流转的名义规避现行法律法规,非法占用集体所有的土地,影响了集体土地使用制度改革预期目标的实现。本文拟就集体土地使用权流转中的几个重要问题谈点粗浅看法。

一、集体土地建设用地使用权流转的含义不应作扩大理解

目前,关于集体土地使用权流转的含义,人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地和农业用地,对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。总的来看主要有两种理解:一种观点认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系;后者是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。另一种观点认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。笔者赞同后者。从严格意义上讲,土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地用者之间的转移,不应包括发生在土地使用者与土地所有者之间的土地使用权首次流转,更不应该将流转的客体扩大到家用地。

虽然首次流转和再次流转都可以实现土地有偿使用,但两者间有着重要的区别:

(1)所谓的首次流转,实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下,这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程,通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。因此,集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批。虽然首次流转中土地所有者与使用者之间的流转协议,最终还要经人民政府的批准,但这种批准是被动的、形式上的,很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下,很可能导致大量土地在乡(镇)政府的操作下涌入市场,耕地保护将更加艰难。而再次流转仅限于建设用地使用权的流转,一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更,也无需政府审批。以所谓的首次流转获得建设用地使用权的做法,实质上是规避政府审批的非法占地行为。

(2)首次流转主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间,通常是在地方政府的操作下进行。其结果通常是增加建设用地的供给总量,而不是提高现有存量建设用地的利用率;而再次流转是对存量建设用地使用权的重新分配,其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用,并不会增加新的建设用地。

(3)首次流转如果监管不力,极易造成土地供给失控,产生严重的社会后果;而再次流转比较容易监控,以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。

基于上述区别,笔者认为集体建设用地土地使用权流转是指存量建设用地使用权在集体建设用地使用者之间的流转,而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。就像国有土地使用权出让不同于转让,农村土地承包经营中的发包不同于转包一样,它们遵循的是不同的规则,有不同条件和要求。准确界定流转的含义,对于我国集体建设用地使用权流转制度的建立,对于未来国家进行土地市场的宏观调控和监管,以及对于土地资源的合理利用与保护,都具有十分重要的意义。

二、集体土地建设用地使用权流转的客体应为现实的建设用地而非规划的建设用地

众所周知,作为集体土地使用权流转客体的建设用地,包括现实的已经被土地使用者合法取得建设用地使用权的土地和已被土地利用总体规划和乡(镇)村建设规划确定为建设用地的土地。由我国土地使用制度改革的目标所决定,作为集体土地建设用地使用权流转客体的应该是前者而不是后者。近年来,不少试点地区都将后者列入集体土地建设用地使用权流转的范围,并以此为主进行流转。以四川省江油市四个镇的试点情况为例:2000年底四个镇土地利用总体规划确定的集体土地建设用地共1414.25公顷。截至2003年6月底,实际已使用集体土地建设用地1120.65公顷,占土地利用总体规划的79.24%;而现已使用的集体建设用地中实际发生流转行为的土地共207.32公顷,仅占已使用集体建设用地的18.5%。[1]这是一个不容忽视的问题。虽然在规划用途上两者都属于建设用地,但两者间有着重要区别:前者一般是土地使用权主体明确的、现实的建设用地;后者通常是土地使用权主体尚未确定的、可能的建设用地。如果将后者作为集体建设用地使用权流转的对象,以流转的方式来取得建设用地使用权,至少存在以下几个问题:

(一)违反现行法律规定。我国《土地管理法》明确规定,在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施规划而将农地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。其表明土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地,要变为现实的建设用地,需要经有批准权的人民政府按土地利用年度计划分批次批准;而将规划建设用地使用权作为流转的客体,以流转方式来取得建设用地使用权,实质上是提前用地,扩大建设用地规模,必然会对土地年度利用计划的执行产生巨大的冲击。

(二)耕地保护将更加艰难。如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围,大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收人等口号下,名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下,其结果必然是加快农地向非农业建设用地转化的速度,耕地保护将遇到更大的挑战。实践中,已有相当数量的农业用地以流转的名义提前变成了建设用地。近年来,随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多,集体土地使用权流转从幕后走向前台,并且速度明显加快,但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系,有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收人的措施;有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营,严重影响了农民正常的生产和生活;有的为了降低开发成本,更多地招商引资,借土地流转之名,随意改变土地的农业用途,并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。[2]在农民土地权益受到侵害的同时,大量的耕地也变成了建设用地。

(三)在我国现行土地制度下,任何土地使用权流转的法律后果都是土地使用权主体的变更,因此,作为流转对象的土地使用权,应该是由土地使用者依法享有的、权利主体明确的、依法可以流转的土地使用权。规划建设用地尚不具备这些条件,土地使用权在法律上尚未被具体的土地使用者取得,土地使用权主体处于未知状态,将无具体使用权人的土地作为流转的客体,既无法律依据又缺理论基础。

因此,今后国家在立法时应将集体土地使用权流转的对象,限定在存量建设用地使用权的范围,并对流转的对象、范围、条件和程序做出明确的规定,以规范集体土地使用权流转行为;而规划建设用地使用权的取得,则应按土地管理法的规定由有审批权的人民政府审批,批准与否的决定因素应是土地利用总体规划、乡镇村建设规划和土地利用年度计划的要求,而非土地所有者与使用者之间的流转协议。

三、集体建设用地使用权流转的主体应为土地的使用者而非所有者

集体建设用地使用权流转是集体土地使用者之间的交易,无论其采用何种形式,转移的都是土地使用权。在现行土地制度下,集体建设用地使用权与所有权一般都处于分离状态,土地使用权的享有者通常是实际的土地使用者,因此,能够作为集体建设用地使用权流转主体的应该是集体建设用地使用权人和意向土地使用者。实践中,不少地方将集体建设用地使用权主体扩大到土地所有权人,并以规范性文件规定农民集体所有建设用地的所有权人或使用权人经批准可以采用转让、租赁、抵押或作价入股等形式进行流转。这种将集体土地所有者作为建设用地使用权流转主体的做法,无疑扩大了流转主体的范围,客观上为违法占用集体土地进行非农建设的行为提供了依据和条件。

首先,集体所有的建设用地,通常是已经政府批准确定给乡(镇)村企、事业单位使用和村民住宅使用的土地。其有具体明确的土地使用权人,他们所享有的土地使用权受法律保护,土地所有者不能随意收回再以流转的方式进入市场;在土地使用权与所有权处于分离状态的情况下,土地所有者(农民集体)无论在法律上还是在事实上都不能成为建设用地使用权流转的主体。其次,目前我国集体土地所有权主体是抽象的、法律上的权利主体,由其作为土地使用权流转的主体客观上难以操作,只能由村委会或集体经济组织代为流转行为。在目前对土地经营管理者缺乏必要监督机制的情况下,土地所有者在土地使用权流转中享有的权益缺乏必要的保证。再次,虽然集体建设用地的所有者是农民集体,但在我国现行土地制度下,集体土地建设用地使用权的取得和变更,从来就不是由土地所有者来决定的。由集体土地所有者作为建设用地使用权流转的主体,实际上是为某些地方政府或其派出公司控制和操作土地流转创造条件。

我国实行集体土地建设用地使用权流转的主要目的是通过市场配置资源,使利用效率较低的集体存量建设用地得到充分、合理的利用。因此,集体土地使用权流转的主体应是建设用地的使用者,而不应该是土地所有权人。

四、集体建设用地使用权流转收益分配关系的主体主要应为土地权利人

集体建设用地使用权流转产生的收益包括转让收益和土地增值收益。这笔收益如何分配是集体土地使用权流转制度建设中的核心问题,它关系到土地资源配置机制的形成以及集体土地使用权流转的动力。从理论上讲,集体建设用地使用者作为土地使用权人,在自己不能有效利用土地的情况下,将土地使用权再让渡给他人,从中获得了土地收益,其自然是转让收益分配关系的参加者。土地所有者(农民集体)在其土地所有权与使用权分离之后,并未丧失土地所有权,其当然享有土地的收益权,也自然享有土地转让收益分配的参与权,并据此获得应得的收益。因此,集体土地流转收益分配关系的参加者,主要是土地的所有者和土地的使用者。同时,由土地利用的特殊性所决定,土地增值收益的形成,主要是社会经济发展、政府投资、周边环境改善以及规划实施的结果。就此而言,国家也应成为土地流转收益分配的参与者,但其所得的土地收益应以征收土地增值税的形式取得(这属于再分配的范畴)。因此,在集体土地使用权流转中,土地收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家。但从一些地方的试点方案来看,不少地方都将各级地方政府作为集体土地流转收益分配关系的直接参与者。如有的地方要求收取的土地流转收益及土地增值收益,在土地所有者与镇、区、市人民政府之间按2:5:2:1比例进行分配。[3]国土资源部批准的流转试点方案和管理办法,虽然要求对集体建设用地使用权流转所得的收益要严格按着5:4:1的比例进行分配,[4]但仍将集体土地所有者、试点镇、市县政府作为土地流转收益分配的参加者。诸如此类的分配方式和分配比例,作为试点中的一种探索是可以理解的,但是作为未来制度建设的模式是不可取的。

首先,土地使用权流转是一种交易行为,参与这种交易关系的主体只能是土地的权利人,地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者,没有理由参加土地流转收益的分配。即使像有些人所讲的那样政府作为投资者使土地增了值,也是其职责使然,而不应成为参与土地使用权流转收益分配的理由。其次,各级政府参与集体土地使用权流转收益的分配,很可能导致土地供给失控并扰乱正常的市场秩序。据有关调查资料,目前集体土地使用权流转主要是采用乡(镇)政府(或投资公司)将土地使用权收购,并给予经济补偿,再将土地使用权出让(转让)给企业的方式;或者采取土地使用权租赁的方式,先由镇政府、村与农户签协议,再由乡镇政府(公司)与用地单位签协议,基本上是基层政府在操纵主导集体土地使用权的流转。[5]在这种土地使用权流转过程中,政府所处的地位和所扮演的角色就决定了政府既是集体土地使用权流转的主导者,又是土地使用权流转的受益者,流转的土地越多,其收益越大,其后果可能是我们始料不及的。而国家以税的形式对集体土地使用权流转收益进行调控,可以规范市场秩序保证流转收益的公平分配。

集体土地使用权流转收益的分配,是土地使用权流转机制的核心,也是决定市场能否健康有序发展的关键,关系到集体建设用地的合理利用和耕地保护。因此,土地使用权流转收益分配制度的设计一开始就应建立在公平、合理的基础上,并按市场规则运行。

对此,国家有关部门应予以高度重视,并尽快制定统一的规范性法律文件,对那些重要而具有普遍性的问题做出明确的规定,以引导和规范集体土地使用权流转行为,堵住流转掩盖下非法用地的漏洞,保证农村土地市场健康发展和土地资源的合理利用。

注释:

[1]周友贵:《直面流转——四川省江油市集体建设用地流转的调查》,载《中国国土资源报》2003年12月4日。

[2]张谋贵:《论我国农村集体土地使用权的流转》,学说连线网(经济论丛/农业经济),2004年1月17日。

[3]参见《马塘区撸港镇实施细则》,载国土资源部政策法规司等编:《创新与发展》,地质出版社2003年版,第126页。

[4]参见《关于进一步深化农民集体所有建设用地使用权流转试点的若干意见》,载国土资源部政策法规司等编:《创新与发展》,地质出版社2003年版,第152页。

[5]束伟星《群众欢迎,起步规范——对芜湖市人民集体所有建设用地使用权流转试点情况的调查》载国土资源部政策法规司、安徽省国土资源厅、芜湖市国土资源局编:《创新与发展——农民集体所有建设用地使用权流传芜湖试点经验》,地质出版社2003年版,第235页。

声明:该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误,请通过反馈渠道提交信息, 我们将及时处理。【点击反馈】
律师服务
2025年02月03日 14:08
你好,请问你遇到了什么法律问题?
加密服务已开启
0/500
律师普法
换一批
更多法律综合知识相关文章
  • 土地使用税申报注意这4个问题
    1、申报土地使用税时应按哪个面积申报?土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(含公摊面积)为计税依据,计税面积依据如下:1、持有《国有土地使用证》、《集体建设用地使用证》和《土地房屋权证》的,以证书记载的土地面积为准;2、尚未取得前款所列土地使用权证书,但持有其他土地使用证明材料的,以《建设用地规划许可证》或者土地权属文件上载明的土地面积为准;3、缺少土地权属、面积资料的,由纳税人自行申报,并经主管地方税务机关核定的土地面积为准;4、土地使用权为共有的,应根据共有各方实际占用土地面积的比例或者建筑面积的比例,按规定分别计算缴纳土地使用税。2、土地的土地税可以直接通过分公司申报缴纳吗?土地使用税纳税义务人:土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳,土地使用权共有的,由共有人分别缴纳;拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权属尚未确定,或权属纠纷未解决的
    2023-02-26
    362人看过
  • 农民集体土地使用权的取得方式,农村集体土地使用权年限
    农民集体土地使用权的取得方式是划拨、联营和入股。农民集体土地使用权年限是三十年,当届满时还可以延长三十年,草地的使用年限是三十年到五十年。一、农民集体土地使用权的取得方式农民集体土地使用权的取得方式主要有划拨、联营和入股。《土地管理法》第六十三条,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、农民集体土地使用权年限农村集体建设用地使用年限是农村耕地的使用权年限为三十年,届满后再延长三十年;草地和林地的使用权年限分别为三十年至五十年和三十年至七十年,届满后依法相应延长。法律依据:《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年,草地、林地承包期届满后依照前
    2022-08-30
    343人看过
  • 确定农村集体土地使用权工作中的问题有哪些
    一、农村集体土地确权工作中存在的问题农村土地确权工作涉及面广、涉及量大、消耗时长、利益攸关、要求严格,整个确权过程要求每宗农村集体土地的每项基本情况,例如位置、面积、地类、权属等一一搞清楚,工作量之大,任务之重不言而喻。这是一项艰巨且复杂的工作,在实际的操作过程中,必然会出现一系列的问题。1.意识不足导致动力不足目前,农村的大多数青壮年走到城市打工,而留在农村的很大一部分都是老弱病残,他们知识有限,他们普遍认为只要有土地,能够种田就行,并不关心土地的归属问题。由于对于土地确权的重要意义认识不足,他们对于该项工作的参与度并不高,甚至存在抵触情绪,就这造成了政府相关部门在开展工作过程中出现了单方面努力的局限,导致了工作动力不足,许多需要从农民自身来了解、调查的问题就出现了困难,严重影响了确权工作的进度。2.政府部门工作人员业务素质不高土地确权工作是一项巨大的工程,需要相关工作人员具备良好的专业
    2023-05-04
    263人看过
  • 绩效工资运用中值得注意的问题
    首先,绩效工资可能对雇员产生负面影响。有时候,绩效工资的使用会影响“暂时性”劣绩员工的情绪,甚至会将其淘汰,而这种淘汰会引发企业管理成本的大幅上扬。其次,绩效工资的效果受外界诸多因素制约。如某年的夏天极其凉爽,必然会影响冷饮的销售,这种因素是难以事先预料的。这种情况下,被考核者会产生“企业不近人情”的感觉。其三,绩效工资的评判标准必须得到劳资双方的认可。要得到双方的共同认可,并非轻而易举。假如未被员工认可,绩效工资就不能起到奖优罚劣的作用。其四,员工对绩效工资具体方案的真正满意度。事实上,目前真正达到“重赏勇夫”的具体方案实在太少。许多时候,员工对绩效工资的目标可能存有不同见解,这会影响到员工的潜力发挥。其五,社会及竞争对手的影响。当一家企业辛辛苦苦构筑起企业内部绩效工资时,很可能一夜间就被竞争对手的“反击竞争策略”所击垮,比如在对手更优厚的条件前,企业为留住员工只能作出让步。因此,有关专
    2023-06-10
    312人看过
  • 集体土地使用权的房产可以转为国有土地吗,集体土地使用权的形式
    一、集体土地使用权的房产可以转为国有土地吗集体土地使用权的房产可以转为国有土地。但是在转变之前需要满足一定的条件才行,另外还需缴纳一定的费用。集体土地,指农村集体所有的土地,也称作是劳动群众集体所有的土地。这里的集体,是专指乡(镇)、村,村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权,其他任何集体对土地没有所有权,农村的土地(包括城市郊区),除法律规定属于国家所有或已依法征收的外,均属于集体所有,农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。集体土地是中国土地所有制的一种形式。农村集体土地的所有权主体是农民集体,而不是集体经济组织。二、集体土地使用权的形式集体土地使用权有以下三种形式:1.宅基地。公民对其在农村依法所有的房屋的宅基地,享有使用权。使用权客体的范围一般以房檐滴水线为准,房屋所有权人只对房檐滴水线内的土地享有使用权。2.自留地、自留山,是农业合作化以后集体分配给社员长期
    2023-05-30
    377人看过
  • 集体土地使用权可以转让吗,集体土地使用权转让方法有哪些
    集体土地使用权可以转让。根据中华人民共和国土地管理法规定,农民集体土地的使用权是不得出让、出租用于非农业建设或者转让;但是,只要符合土地利用总体规划并且依法取得建设集体土地用地的企业,因破产或兼并等情形致使集体土地使用权依照法律规定发生转移的除外。集体土地上建成的房屋需要过户转让的,必须符合以下的条件才能办理集体土地使用权转让:1、产权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。2、房屋所有权以及该房屋所占用的集体土地使用权转让的申请,已经得到房屋所在地镇乡人民政府批准。3、集体土地上建成的房屋需转让给非同一集体以外的受让人时,应该在依法办理集体土地的征用手续后,才可以办理集体土地使用权的转让手续。也就是说集体土地使用权可以转让,但仅仅只能转让给原来集体的其他成员,并且不可以转让给非农业建设。集体
    2023-05-05
    244人看过
  • 浅议土地使用权出资在验资中应注意的问题
    作为一项无形资产,土地使用权可作价出资入股。但近几年爆发的验资诉讼案件中,涉及土地使用权出资资格、评估作价、变更登记等方面的问题较多。笔者在此结合自身工作实践,谈谈土地使用权出资在验资中应注意的问题。—、土地使用权并不是都能用于出资根据《公司法》规定,股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资,但并不是所有的土地使用权均能用来出资。以划拨土地使用权出资的,使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后,方能作为出资;城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资;农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家所有的除外),应当经县人民政府登记注册,核发证书,确认所有权后方能作为出资。在落实土地使用权产权证明时,对划拨土地和集体用地应特别关注,如未按规定办理相应手续的,即便是拥有土地使用权证也不能用来出资。二、土地评估
    2023-06-09
    163人看过
  • 集体土地使用权有哪些形式?集体土地使用权流转需遵循什么原则
    一、集体土地使用权有哪些形式集体土地的使用权有三种形式,分别是宅基地的使用权、自留土地的使用权以及公用企事业土地的使用权,具体如下:(一)、宅基地公民对其在农村依法所有的房屋的宅基地,享有使用权。使用权客体的范围一般以房檐滴水线为准,房屋所有权人只对房檐滴水线内的土地享有使用权。对于房屋周围的空地,如果这些空地面积和宅基地面积之和不超过该房主人依法可使用的宅基地面积的最高限额,可以作为宅基地进行使用权登记,但必须在一定期限内(一般为两年)作为宅基地使用,超过面积多占部分,应退还集体耕种。新修房屋,一般应利用原有的宅基地、空地和荒地,尽量不占用良田。申请取得宅基地使用权,除经土地所有权人同意外,还须经土地管理部门批准,并按批准的面积和地理位置建房,不得少批多占、批东占西。易地建房的,原宅基地的土地使用权由集体收回。(二)、自留土地自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。自
    2023-12-21
    379人看过
  • 集体土地权的形式以及集体土地使用权转让原则
    一、集体土地权的形式集体土地权的形式有以下三种:1.宅基地公民对其在农村依法所有的房屋的宅基地,享有使用权。2.自留土地自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。自留地主要是菜地,自留山主要为解决社员的生活用材。自留地只能用来种植农作物,自留山只能用来种植林木,未经批准,不得改作他用。3.公用企事业农民举办乡村企业,或乡、村兴建公用设施需要占用集体所有的土地的,除经集体土地所有权人同意或决定外,还必须经土地管理部门批准,土地使用者才能取得土地使用权。利用集体所有的土地兴办乡村企业,土地使用权必须折价作为企业的出资,由土地所有权人依法享有出资的收益。乡村企业终止时,土地使用权由集体收回。二、集体土地使用权转让原则集体土地使用权转让应当遵循以下原则:1.平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;2.不得改变土地所有权的性质和土地的农业用
    2023-06-14
    365人看过
  • 关于集体土地流转中的法律问题的调查研究
    1997年11月,《集体土地流转中的法律问题研究》课题组在有关土地管理部门的支持下,就集体土地流转的现状、流转中出现的新情况、新问题、新思路等进行了调查研究。集体土地流转(交易)的现实是客观存在的,并且不断发展,其方式主要包括转包、出租、入股、出让和征用等。我们认为这种现象的出现是农村市场经济发展的必然,政府应因势利导,加强管理规范,促使其健康良性发展,视而不见或一味采取堵的办法都是不合时宜的。一、集体土地的农用流转我省地少人多,且中低产地占80%以上,人均占有耕地仅1亩多一占,低于全国的平均水平,这就意昧着绝大多数农民很难单一地靠种田致富。实行家庭联产承包责任制以后,大量剩余劳动力需要向非农产业转移。由于我省乡镇企业相对落后于沿海省份,自身吸纳离土不离乡劳力的能力有限,离土离乡的劳力(有的甚至是劳力带全家)外出务工、经商的较多,有的到沿海地区或地广人稀的地区去租种地、开发种养殖业或从事其
    2023-04-22
    101人看过
  • 土地使用权在房屋交易中的转移问题
    房屋买卖时土地使用权随之转移。在房屋买卖时,该房屋所占范围的土地使用权也随之转移,这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后,买卖双方应到房屋所在地的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续,之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件,到同级人民政府的土地管理部门申请帮里土地使用权变更登记,土地管理部门核实以后,由同级人民政府更换土地使用权证书,至此,土地使用权随着房屋买卖发生变更。农村集体土地使用权在民法典中能否抵押农村集体土地使用权一般不能抵押,但法律另有规定的除外。根据我国相关法律规定,下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法
    2023-07-04
    392人看过
  • 土地使用权不得抵押,土地流转
    所谓抵押担保,是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有,而将该财产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。符合规定的土地使用权可以作为抵押财产为债务履行提供担保。但并非所有的土地使用权都可以作为抵押财产,比如农村非建设用地使用权,主要包括耕地、宅基地、自留地、自留山等农村集体所有的土地使用权,除法律另有规定外,均不得设定抵押;一些公益性建设用地,如学校、幼儿园、医院等,连同地上建筑物也不能设定抵押。此外,由于我国实行土地公有制、土地所有权归全民所有或者农村集体所有,故土地所有权不能设定抵押。而土地使用权作为从所有权分离出来的用益物权,具有相对独立性,且是具有价值和使用价值的财产权利,以其设定抵押既可以充分发挥物的效用,也可有效保护债权的一、抵押权到期后还享有优先受偿权吗抵押权是可以享受优先受偿的。抵押权是指债务人或者第三人
    2023-06-25
    241人看过
  • 2023房地产开发商土地使用权转让的程序,转让过程中应注意的问题
    房地产开发商土地使用权转让的程序,转让过程中应注意的问题一、房地产开发商土地使用权转让的程序(一)申请交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时,还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明,委托书、身份证明等资料。(二)批准,接到申请后,承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解,并进行现场勘察,与有关资料对照核实。核对无误后,填写转让审批表。经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。(三)签订转让合同,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定,土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。(四)公证,转让合同应经过公证。(五)变更登记办理土地使用权变更登记,是土地使用权转让的法定要件。经办人依据出让合同、转让审批表、付款票据等,填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表,可随转让审批表
    2023-01-28
    170人看过
  • 土地增值税清算的几个问题
    土地增值税清算的含义所谓土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算的内容(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省税务机关规定的其他情况。土地增值税清算的原则纳税人委托税务中介机构对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证的,税务中介机构应当以法律法规为依据,按照独立、客观、公正的原则,在获取充分、适当、真实证据基础上,根据审核
    2023-06-05
    496人看过
换一批
#法律综合知识
北京
律师推荐
    #法律综合知识 知识导航
    展开

    法律综合知识是指涵盖法律领域各个方面的基础知识和应用技能。它包括法律理论、法律制度、法律实务等方面的内容,涉及宪法、刑法、民法、商法、经济法、行政法等多个法律领域。... 更多>

    #法律综合知识
    相关咨询
    • 集体土地使用权转让, 是否改变集体土地使用权土地用途的问题
      湖南在线咨询 2022-03-10
      根据你所反映的情况,此案件不仅是改变集体土地使用权土地用途的问题,还涉及到违法转让集体土地、擅自在集体土地上建设商品房问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定:“有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;(二)不按照批准的用途使用土地的;(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。”第八十
    • 使用集体土地的土地使用证问题
      浙江在线咨询 2022-10-29
      如果你不是本集体组织成员,只能走出让.就是先将集体土地征为国有建设用以,然后再缴纳出让金后,将土地使用权转到你的名下.出让的征地补偿都需要公告,需要村里出具意见,你是不可能抛开他们办理相关手续的.你所说的村大队替你办理我想应该是走联营的形式,但现在也行不通了.集体土地使用权的转移只针对集体...。
    • 集体林权流转要注意哪些问题
      湖南在线咨询 2022-06-26
      集体林权流转是指在不改变林地所有权和林地用途的前提下,林权权利人将其拥有的集体林地经营权、林木所有权、林木使用权依法全部或者部分转移给他人的行为,不包括依法征收致使林地经营权发生转移的情形。 第一,林权流转不得改变林地的所有权和用途。即林地转让后,还是得继续种植林木,你不能把林地转让给私企老板盖农家乐,更不能把林地转让给房地产开发商盖别墅。 第二,转入方必须是从事农业生产经营的农户,而且原则上应在
    • 集体合同中需要注意的几个问题
      广西在线咨询 2023-02-27
      要注意下列问题: 1.要准确界定集体合同的主体。主体一方为全体职工,由工会代表;另一方为企业、事业单位以及其他组织。 2.要充分掌握集体合同的内容。 3.要严格履行集体合同的程序。 4.在选择协商代表时要民主。 5.双方协商代表人数要对等。 6.协商代表要代表本方的利益。 7.要重点突出工资专项集体合同。
    • 试问集体土地承包经营权流转问题
      江苏在线咨询 2022-06-11
      具体的集体土地承包经营权流转内容如下: 1.第一条为规范农村土地承包经营权流转行为,维护流转双方当事人合法权益,促进农业和农村经济发展,根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 2.第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 3.第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的