1、如果转租行为已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合法律的规定，依此订立的合同应认定为有效。

2、如果转租行为未征得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，签订的转租合同效力待定。

转租合同或无效

7月22日消息：据今天出版的城市导报报道，原本宽敞的厅和卧室内竖起了木板，砌起了砖墙，被分隔成2－3间，厨房间被移作卧室，而原本的阳台则承担起了厨房的功能，成了做饭、烧菜的场所……这是记者在沪上某高档小区内的所见所闻。据小区部分业主反映，自几年前首批居民入住以来，“群租”就宛若毒瘤般在小区扎根，由此带来的环境脏乱及公用设施频频被损坏则成了居民们的心头之痛。

别有洞天群租屋内乱象丛生

“明园都市森林”小区位于闸北大宁地区，一期以高层和小高层为主，但据一些业主反映，“群租”现象几年来一直是小区的“顽症”，其中1、5、8号楼是重灾区。

“这里租户多，生活习惯又糟糕”，在业主魏先生的陪同下，东方网记者敲开5号楼28层某户的房门，一阵阵异味就迎面而来。记者看到，原本的三室两厅两卫的房屋一共被隔成了9间，其中仅一个厅就被隔成了3间，分别独自开有小门。房内一侧墙上许多条拉出来的网线、电线，并排安装的多个电表，以及贴着的“告示”无不透露着该户为群租房的事实。而由于分隔的房间较多，乍一看去，已然分不清何处应为原本的卧室。

东方网记者从＊＊恒联物业了解到，截止去年年底统计，“明园”内群租户共48户。2009年，有关部门曾进行过大力整治，也得到一定程度的改善，但世博会结束后又死灰复燃了。

遭遇转租房东无奈“被群租”

同一小区9号楼的刘先生告诉东方网记者，自己是“被群租”的。据刘先生描述，今年5月，自己通过房产中介，将一套两室两厅的空屋租给一位崔姓承租人，租期为6年。合同签订几周之后，刘先生上门了解承租人的居住状况，打开门却诧异地发现房屋已被悄然“改装”，这才意识到承租人是一个“二房东”。“进门左手边原本都是厅，现在被砖墙隔成了两个房间，住了5个人。原本的厨房（目测面积不超过5平方米）也住了人。”在出租屋内，刘先生比划着向记者说明。

刘先生告诉记者，自己与崔某的合同上明确写清“不允许转租”、“不允许分隔房间”、“不允许群租”等字样，发现这一情况后他同崔某交涉达半个月之久，但对方至今都未将房屋恢复原样，也拒绝退租。一位不愿意透露姓名的租赁者说，当时是在网上看到这条租赁消息，写的是“家庭旅馆”。“之前在这小区租的另一套房，还要夸张，住了10个人左右”，另一位金姓承租人透露，自己先前租房找的也是崔某，因为他“房源较多”。

东方网记者拨通了崔某的电话，佯装在大宁地区上班，需要就近租房并希望价格便宜，对方当即就向记者推荐起了“明园”。“一个6、7平米的单间为650元，8、9平米的800元”，崔某表示，自己在该地区“慧芝湖”、“宝华”、“新梅共和城”等一些小区内都有房源，如需看房提前15分钟告知即可。对于居住的性质，他只说是“合租”。

律师提醒：小心与“二房东”签订无效合同

关于“群租”现象的泛滥，不少业内专家将其最归结为房价高涨、房租飙升的大背景，但“群租”蔓延速度之快，“二房东”无疑是个中的有力推手，也是“群租”利益链的关键一环。相反，真正的房东及一些法律意识薄弱的租客，往往面临着利益受损局面。

上海市腾－信律师事务所李－立律师指出，承租人若缺乏自我保护意识，往往容易同“二房东”签订下不具备法律效应的书面合同，一旦发生纠纷，承租人的利益在法律上难以得到保障。

“首先应要求查看房东的房产证、身份证等证明，如果两者对不上号，则应让对方出示可转租的相关授权书，证明其具有转租权”，李律师同时强调，民警和物业更应做好租赁备案工作，并对租户加强法律宣传。

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。