2004年,陈先生将一套将到手的动迁房以5000元的单价签约出售给王老太,并收取了15万元定金。至2010年,该房屋单价已飚升至1.39万元,陈先生悔意顿生,公然提价毁约。近日,上海市闵行区人民法院作出陈先生退还王老太定金15万元,并赔偿15万元的一审判决。
做生意急需资金,陈先生决定将还没有到手的动迁房一套予以出售。由于价格适中,王老太有意购进。2004年11月,两人签订了《约定买卖房屋协议书》,内中表述,陈先生有一幢私房,预计在2006年年底前动迁,届时可安置得到2至3套新房。协议书约定,陈先生预售的新房建筑面积为90平方左右,房价为每平方米5000元。协议还约定了违约责任。协议签订后,王老太支付了定金15万元。
2010年6月3日,陈先生获得动迁安置,取得90多平方米和50多平方米房屋各两套。然而,今非昔比,今天的房价已经不是每平方米5000元,而是达到了每平方米1.39万元。陈先生瞻前顾后,公然以提高房价为由毁约,被王老太以要求办理房屋过户手续等诉至法院,法院以双方签订的《约定房屋买卖协议书》系定金协议为由驳回了王老太的诉讼请求。王老太不服,提起上诉,被二审维持原判。
坚持索要房子已经不可能,王老太便请了律师,将陈先生诉至法院,除要求定金退一赔一外,还要求法院判令陈先生赔偿房屋差价损失并支付利息。
陈先生则以王老太提出的要求过高,自己无力承担,才将房屋卖给其他人为由为自己辩护。
法院认为,双方签订的《约定房屋买卖协议书》虽明确了拟购房屋的单价及违约方式等,但对于系争房屋的具体室号、面积、付款方式等均无约定,尚不具备商品房买卖合同的基本内容,不能认定为商品房买卖合同。协议书仅为王老太向陈先生购买房屋的预约。当然,预约协议对签约双方均有约束力,双方应按约履行。但陈先生却在签约后单方面提高房屋价格,违反《协议书》的约定,应当按照协议书的约定承担相应的违约责任。根据协议书约定,陈先生若不售新房,应返还定金,并支付违约金15万元,对此主张,予以支持。鉴于双方签订的是预约性质的合同,与房屋买卖合同有所区别,且合同对陈先生不出售房屋的违约责任已作了明确约定,故对王老太主张房屋差价损失的诉请,不予支持。另外,预约协议关于届时未动迁不能交房,则陈先生从2007年1月起按照4倍于同期银行利率支付利息至交房止的约定,该条约定是指在双方签订房屋买卖合同并履行的情况下,陈先生逾期交房应当承担的违约责任,而非陈先生违反预约合同不出售房屋应当承担的违约责任,故王老太关于利息的诉请,亦不予支持。
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