一、物业合同无效纠纷的司法认定依据有哪些

(一)物业服务合同的性质及效力认定的一般依据

物业服务合同也曾被称为物业管理合同，根据《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，由房屋和配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动;由此签订的书面合同便是物业服务合同。

对于物业服务合同的性质，曾有委托合同、民事信托、特殊的新型合同等争论，但究竟以何为准，未见定论。不过，在基本定性上，物业服务合同是一种无名合同，是要式、诺成、有偿、双务合同;进而言之，是一种纯粹的民事法律关系，是以当事人意思表示合意为核心的民事合同。因此，物业服务合同效力的认定上，应遵循一般民事合同的效力判定标准，即以《民法典》合同编等规定为依据审查合同或其部分条款的效力。

(二)最高法司法解释第二条的理解与适用

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条是对物业服务合同效力认定的特别法规定，在适用顺位上优先于前述一般法规定。

其中，第二条第1款是对合同义务转委托的限定，其立法意图类似于对建设工程施工合同中承包方将工程主体部分转包或分包给他人的法律限制，其价值目标是为了实现秩序和平衡利益，即限制作为相对强势方的物业服务企业任意转移其主要合同义务，以保障作为相对弱势方的业主的知情权与监督权，并能在纠纷发生时缩短业主的维权距离。

本款在适用上，应注意这样几点：

1、应审查原物业企业是否将全部合同义务概括转移给他人。如果将物业服务合同理解为一种特殊的委托合同的话，则合同事项的转委托必须预先征得原委托人的同意。此处，最高法的初始意图应该是考虑到现实中常有物业服务企业私自将合同义务一并转托他人而造成业主解纷或维权困难的情形，以确认转委托合同无效的方式限制物业企业层层转让服务业务。

2、应明确导致委托合同无效的受托人的范围。本款中，“一并委托他人”中的“他人”应指独立于物业服务企业的其他法人、组织或自然人，而不应包括类似于本案中江北分公司的法人分部或职能部门;因为后者本质上是在执行法人的意志，在整个法人系统内只存在一个外在表示行为。

二、解决小区物业纠纷的办法有哪些?

1、双方当事人通过协商调解解决。

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

2、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。

依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

3、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤：

(1)当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;

(2)法院立案后将起诉状副本送达被告;

(3)被告提交答辩状;

(4)开庭：调查、辩论、调解;

(5)制作调解书或一审判决书;

(6)双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;

(7)第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;

(8)执行。

在与物业产生纠纷以后，应该加强物业管理公司和业主的沟通协调，并且加强对物业管理人员的素质培训。同时要健全相关物业管理的法律法规，在产生纠纷时有法可依。