一、应当征收土地增值税的计算方法
对于房企来说,土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
土地增值税的计算:
通过以上对房地产转让收入及扣除项目金额的确定后,按照土地增值税的计算步骤,可以计算增值额了,土地增值税的增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额。计算出增值额,确定出增值额占扣除项目金额的比例(增值额÷扣除项目金额×100%),再找出适用税率,也就可以计算应缴纳的土地增值税税额了,即:土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
例如:某房地产开发公司将一栋新建的独立写字楼整体出售,收入总额为20000万元。开发该栋写字楼的相关支出为:支付地价款及各种费用2800万元;房地产开发成本5000万元;财务费用中的利息支出为1500万元(已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明),转让环节缴纳的有关税费共计为1121万元;当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.应缴纳土地增值税的计算方法如下:
(1)取得土地使用权支付的地价及相关费用为2800万元。
(2)房地产开发成本为5000万元。
(3)房地产开发费用=1500+(2800+5000)×5%=1890万元。
(4)允许扣除的税费为1121万元。
(5)加计扣除额=(2800+5000)×20%=1560万元。
(6)允许扣除的项目金额合计=2800+5000+1890+1121+1560=12371万元。
(7)增值额=20000-12371=7629万元。
(8)增值率=7629÷12371×100%=61.67%。
(9)应纳税额=7629×40%-12371×5%=2433.05万元。
二、土地增值税的作用
(一)增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控
改革开放前,我国土地管理制度一直采取行政划拨方式,不允许进行土地买卖,既没有地产交易行为,更不存在地产交易市场。实践证明,这种土地管理制度不利于提高土地资源的使用效益。改革开放后,对土地使用管理制度逐步实行了改革,打破了无偿使用,不准买卖的老规定,确立了有偿使用,允许转让使用权的政策和制度。
新的土地使用政策和管理制度的实施,从根本上促进了我国房地产开发和房地产交易市场的发展。这对于合理配置土地资源,提高土地使用效益,增加政府财政收入,改善城市基础设施和人民生活居住条件,以及带动国民经济相关产业的发展,都产生了积极作用。
但是,由于有关土地管理的各项制度还有待完善,对土地及房地产市场的管理也有待改进,我国在房地产业发展中也出现了一些问题。主要是:搞房地产开发过热,一度炒买炒卖房地产的投机盛行,房地产价格上涨过猛,投入房地产的资金规模过大,国家土地资源浪费较严重,国有土地资源收益流失过多,也影响和危害了国民经济的健康协调发展,而且也造成了社会分配不公。
在这种情况下,我国决定借鉴世界上一些国家和地区的有益做法,开征土地增值税,利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控,以保护房地产业和房地产市场的健康发展,控制投资规模,促进土地资源的合理利用,调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得的高额收入。
(二)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为
土地收益主要来源于土地的增值。
一是自然增值,即由于土地资源是有限的,而随着经济建设的发展,生产和生活建设用地扩大,土地资源相对发生紧缺,导致土地价格上升。这是土地增值的主要因素。
二是投资增值,即投入资金开发建造,把“生地”变为“熟地”,建成适用于各种生产、生活、商业用设施,形成土地增值。
土地资源属国家所有,国家为土地的完整而不受侵犯投入了巨额资金,国家应参与土地增值收益分配,并取得较大份额。同时对房地产开发者投资、开发房地产应取得的合理收益,应当予以保护,使其能够得到一定的回报,以促进房地产业的正常发展。
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